רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחייו של כל אדם, זוג או משפחה ולכל עסקה ישנם משתנים חשובים שיש לקחת בחשבון. אחד המשתנים שיש לקחת בחשבון כאשר מדובר על רכישת דירה יד שניה הוא נושא הפינוי הדירה שהוא למעשה המועד שבו המוכר מתחייב למסור את הנכס לידי הקונה. רכישת דירה עם פינוי ארוך היא עסקה בה הפינוי מתבצע מספר חודשים ואף שנים לאחר החתימה על חוזה המכר. במקרים רבים, מדובר בעסקאות המותאמות להשקעה או כפתרון עבור מוכרים הזקוקים לזמן נוסף להתארגנות לפני המעבר.
העסקה עשויה להיות משתלמת עבור שני הצדדים במקרים מסוימים שכן, המוכר נהנה מגמישות ומרווח נשימה למציאת דיור חלופי ואילו הקונה לרוב משיג עסקה משתלמת יותר, שכן דירות עם פינוי רחוק יכולות בהחלט להימכר במחיר נמוך ממחירי השוק. עם זאת, חשוב להבין את כלל המשמעויות והאתגרים של עסקה מסוג זה טרם מחליטים ללכת עליה.
למי מתאימה דירה להשקעה עם פינוי רחוק?
עסקאות נדל"ן בהן יש פינוי ארוך טווח מתאימות למספר סוגים של קונים:
- משקיעים – רכישת דירה עם פינוי רחוק מאפשרת למשקיעים לקנות נכס במחיר נמוך יותר ולהרוויח עליית ערך עד לפינוי. מכיוון שגם כך משקיעים אינם רוכשים את הנכס בכדי להתגורר בו, מועד הפינוי פחות ישנה להם וייתכן כי העסקה תהיה משתלמת ביותר עבורם.
- רוכשים שאינם ממהרים להיכנס לדירה – אנשים שמתכננים מעבר בעתיד הרחוק או בעלי דירה קיימת שרוצים לבצע רכישה מוקדמת. אותם אנשים לא ממהרים להיכנס לדירה ולכן, פחות יפריע להם להמתין פרק זמן כלשהו עד קבלת הדירה ולהרוויח על כך מחיר אטרקטיבי ונוח יותר.
- משפרי דיור בעלי סבלנות – רוכשים שמתכננים למכור את דירתם הנוכחית וזקוקים לזמן ארוך יותר להשלמת מהלך מכירת הדירה הקיימת שלהם, ייהנו גם מעסקה שכזאת שתאפשר להם למצוא את הקונים הנכונים עבור הדירה הקיימת שלהם.
כמובן שלמרות היתרונות שיש לעסקה מהסוג המדובר עבור סוגי קונים ספציפיים, חשוב לזכור כי עסקה מסוג זה עדיין דורשת התייחסות משפטית ופיננסית קפדנית ונכונה על מנת שהיא תתבצע במורה מדויק ולכן ליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה בתחום הוא קריטי להצלחת העסקה.
מכירת דירה עם פינוי ארוך – יתרונות וחסרונות
גם מצד המוכרים, לעסקה מסוג זה יש יתרונות, אך גם חסרונות אפשריים שחשוב להכיר:
כאשר היתרונות הם: ראשית כל, העסקה מהסוג המדובר מאפשר למוכר להיערך למציאת דירה חלופית ללא לחץ זמן וכן, מאפשרת לו להמשיך להתגורר בנכס ולתכנן את התהליך בצורה נכונה ומסודרת מבחינה פיננסית. מעבר לכך, לעיתים הוא גם יקבל מחיר טוב יותר בשל הגמישות בזמן שהוא מציע ללקוח.
החסרונות הם: מרבית הסיכויים שקונה שעומד במצב של רכישת דירה מהסוג ידרוש הפחתה במחיר על הדירה בשל העיכוב בפינוי. מעבר לכך, במקרה של שינוי בתנאי השוק בתקופה הזאת, ייתכן שהנכס לא יניב רווח משמעותי. מעבר לכך, המוכר חייב להיות מחויב לעסקה לאחר שסגר אותה וחתם עליה כך שגם אם הוא מוצא פתרון טוב יותר או קונה שמעוניין לרכוש את הדירה במחיר גבוה יותר מכפי שנמכרה, הוא מחויב לעסקה שחתם עליה.
מכירת ורכישת דירה עם פינוי ארוך במקביל – איך לתכנן נכון?
לעיתים, עסקת מכירת ורכישת דירה עם פינוי ארוך במקביל מתבצעת כאשר המוכר עצמו רוכש דירה חדשה, אך הפינוי בה עתיד להתרחש במועד מאוחר יותר. בתכנון נכון, ניתן לנהל את הזמנים כך שהפינוי של הדירה הישנה והכניסה לדירה החדשה יתבצעו ברצף.
בכדי להימנע ממצב בו נוצר פער בין הפינוי מהדירה הנוכחית לכניסה לדירה החדשה, מומלץ לעשות כמה דברים חשובים שהם:
לחתום על חוזה עם מועדי פינוי סבירים שיאפשרו התארגנות מסודרת, לבדוק אפשרויות למגורים זמניים, במקרה של דחיה לא צפויה, לכלול סעיף בחוזה אשר מגדיר מה קורה במקרה של איחור בפינוי והאם יינתן פיצוי כספי ועוד. כל אלה יבטיחו התמודדות יעילה עם המצב.
פינוי שוכר עקב מכירת דירה- סוגיה חשובה לרוכשים
כאשר דירה שנמכרת כוללת שוכר פעיל, חשוב לבדוק את תנאי החוזה עם השוכר ולתכנן מראש את מועד הפינוי שלו. פינוי שוכר עקב מכירת דירה עשוי להיות נושא מורכב ולכן יש לוודא כמה דברים חשובים לרבות מהם תנאי החוזה מול שוכר והאם קיים סעיף בחוזה שמאפשר למכור את הדירה עם שוכר קיים או מחייב פינוי לפני המכירה. מהי תקופת ההודעה לשוכר שכן, בהתאם לחוק בעלי דירה מחויבים לתת לשוכר תקופת התראה מספקת לפני דרישה לפינוי וכן, האם יש אפשרות שקונה הדירה יאריך את החוזה לשוכר וירוויח הוא על זה.
בכל מקרה של רכישת דירה עם שוכר, חשוב להכניס סעיפים ברורים להסכם המכר, כך שלא ייווצרו בעיות משפטיות או סכסוכים מיותרים בתהליך פינוי הדירה.
מה חשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה עם פינוי ארוך?
לפני שחותמים על חוזה לרכישת דירה עם פינוי ארוך, ישנם מספר דברים שחשוב לוודא כמו מועד הפינוי כאשר הוא חייב להיות מוגדר היטב וכן חשוב שיהיו סעיפים שדורשים פיצוי במידה ויש עיכוב בפינוי. מעבר לכך, יש לבחון את תנאי התשלום- האם הקונה משלם את כל הסכום מראש או שהתשלום מתבצע בשלבים. מעבר לכך, יש לוודא שהמוכר מחויב פיננסית לעמוד בתנאי החוזה וכן, יש להגדיר הגדרות תחזוקה עד לפינוי לרבות מי יהיה אחראי על פינוי הדירה ועל נזקים בלתי צפויים. מעבר לכך, לא כדאי לוותר על בדיקת המסמכים המשפטיים של הדירה כאשר חשוב ביותר לבדוק האם יש שעבודים, חובות או עיקולים על הנכס.
חשוב מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה בנדל"ן שיוודא כי כל הסעיפים בחוזה מתאימים לצרכים של הקונה והמוכר על מנת שימנעו כל בעיה בעתיד.
רכישת דירה עם פינוי ארוך היא אפשרות משתלמת עבור משקיעים או רוכשים שאינם זקוקים למעבר מידי לדירה, אך דורשת תכנון מוקפד ובדיקות משפטיות מעמיקות. חשוב להבין את כלל ההיבטים המשפטיים, הכלכליים והלוגיסטיים של עסקה מהסוג בכדי לוודא שהיא תתבצע בצורה חלקה, תקינה וללא הפתעות. אם אתם שוקלים לרכוש דירה עם פינוי ארוך, מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום הנדל"ן שיסייעו לכם לקבל את ההחלטות הנכונות ביותר.
