קניית דירה תושב חוץ בישראל הפכה לנפוצה מאוד בשנים האחרונות – בין אם מדובר בישראלים לשעבר, יהודים מהתפוצות או משקיעים זרים. תהליך זה נשמע פשוט על פניו, אך בפועל הוא כרוך במורכבויות משפטיות, בירוקרטיות ומיסויות. לכן חשוב להבין את התמונה המלאה ולפעול בצורה מושכלת. אם אתם זקוקים למידע בנודע לרכישת דירה בתור תושבי חוץ – הגעתם למאמר הנכון. כאן נפרט על היבטים המשפטיים והבירוקרטיים שחשוב להכיר. כל מה שחשוב לדעת – מתחילים!
תושב חוץ – לא רק מי שגר בחו"ל
ההגדרה של "תושב חוץ" בישראל נקבעת לפי מרכז החיים של האדם. ההגדרה מתקבלת לפי מספר קריטריונים ושאלות כגון: האם הוא מתגורר ברוב השנה בישראל, היכן נמצא מקום עבודתו העיקרי, איפה לומדים ילדיו ועוד. בסופו של דבר, תושב חוץ הוא אדם שמרכז חייו מחוץ לישראל, גם אם הוא אזרח ישראלי.
המשמעות המשפטית
אם אתם מוגדרים בתור תושב חוץ, חשוב לדעת שההגדרה משפיעה על כל שלב בתהליך רכישת דירה תושב חוץ, מהאפשרות לקבל מימון בנקאי ועד שיעור מס הרכישה. תושב חוץ נדרש להציג מסמכים שונים שאינם נדרשים מתושב ישראל, ולעיתים גם לקבל אישורים מראש מהמדינה, למשל אישורים הנוגעים למקורות של הכסף.
כך מתבצע תהליך הרכישה
| בחירת הנכס והערכת סיכונים | השלב הראשון הוא כמובן בחירת הדירה – לרוב מדובר בנכס בערים מרכזיות כמו תל אביב, ירושלים, חיפה או נתניה. חשוב מאד להעזר באנשי מקצוע מקומיים שמכירים היטב את השוק ואת השינויים השונים שאירעו במהלך השנים. קניית דירה על ידי תושב חוץ מחייבת בדיקות מעמיקות לגבי הבעלות על הנכס, חריגות בנייה, תוכניות עירייה ועוד. |
| העברת כספים והוכחת מקורם | אחת הדרישות הקריטיות ביותר היא הצגת מקור הכספים – כל תשלום שמועבר לישראל מחייב דיווח, תיעוד, ולעיתים גם קבלת אישור מראש. רשות המיסים עשויה לדרוש אסמכתאות מבנקים זרים, הצהרות חתומות או אישורים נוטריוניים. בשלב זה, חשוב שעורך הדין יוביל את ההליך, יפקח על הכספים ויבטיח שאין הפרות של חוק איסור הלבנת הון. |
| חתימה, תשלומים ורישום בטאבו | לאחר שהנכס נבחר והכסף מוכן מגיע שלב החוזה. עורך הדין המייצג תושב חוץ דואג לניסוח ההסכם, הגנה על כספי הרוכש, רישום הערת אזהרה ורישום סופי של הזכויות בטאבו. |
מיסוי – נקודה חשובה ומשמעותית
מס רכישה גבוה
בשונה מרוכשים ישראלים שמקבלים הנחות, רכישת דירה תושב חוץ מחייבת תשלום מס רכישה גבוה – החל מ-8% מהשקל הראשון. גם אם זו הדירה היחידה של הרוכש, המדינה אינה רואה בו "רוכש דירה ראשונה" ולכן אין הקלות.
מס שבח במכירה עתידית
כאשר תושב חוץ ימכור את הנכס בעתיד, הוא צפוי לשלם מס שבח, אלא אם יוכיח זכאות לפטור – תהליך שדורש תכנון מס מקצועי. לכן כבר בעת הרכישה חשוב שעורך הדין יתייחס לאפשרות של מכירה עתידית במסגרת ההסכם.
אתגרים נוספים בקניית דירה על ידי תושב חוץ
קשיים מול הבנקים
בנקים ישראלים נזהרים במתן משכנתאות לתושבי חוץ. חלקם לא מאפשרים כלל מתן הלוואות למי שאין לו חשבון פעיל וכתובת קבועה בישראל. גם פתיחת חשבון בנק היא תהליך מורכב יחסית שדורש אישורים, תרגומים ולעיתים הופעה אישית. לכן רבים מבצעים קניית דירה תושב חוץ ללא מימון בנקאי כלל, מה שמצריך תכנון מוקדם ויעוץ מצוין על ידי יועץ מס ועורך דין
היתרים מיוחדים
חלק מהנכסים בישראל יושבים על קרקע של רשות מקרקעי ישראל. במקרה כזה, ייתכן שיידרש אישור רכישה מראש, במיוחד כאשר מדובר בעסקאות נדל”ן עבור תושבי חוץ. הדבר נכון גם לגבי רכישת דירה בפרויקטים חדשים שבהם קיימות הגבלות רגולטוריות.
מכירת נדל"ן עבור תושבי חוץ
חובת ניכוי מס
תושב חוץ שמוכר נכס בישראל נדרש להנפיק אישור ניכוי מס שבח או להפקיד ערבות עד לבירור הזכויות. בלי אישור זה, הקונה עלול שלא לקבל את הזכויות בנכס. מכירת נדל”ן עבור תושבי חוץ מחייבת ליווי מקצועי של עורך דין שמכיר את רשות המיסים ויודע לזרז את ההליכים.
רווחי הון ומיסוי בין-לאומי
במקרים מסוימים, המדינה הזרה שבה חי תושב החוץ עשויה גם לגבות מיסוי על רווח ההון מהמכירה בישראל. לכן חשוב לקבל ייעוץ מיסוי דו-מדינתי, או לפחות להבין את ההשלכות הכלכליות האפשריות של עסקאות נדל”ן עבור תושבי חוץ.
כדי לצלוח את כל האתגרים האלה חשוב מאד לעבוד עם אנשי מקצוע מעולים ובראשם – עורך דין מצוין שיודע כיתד לנווט את הספינה, לעלות על בעיות מורכבות, לערוך רישומים מדויקים ועוד.
עורך דין המתמחה בתושבי חוץ
עורך הדין המייצג תושב חוץ חייב להיות לא רק בקיא בדיני מקרקעין, אלא גם בעל ניסיון ממשי בעבודה עם לקוחות שמתגוררים מחוץ לישראל. העבודה שלו מורכבת מרבדים רבים. הוא צריך להבין לא רק את החוק אלא גם את התרבות העסקית של הרוכש, לדעת לתקשר באנגלית שוטפת, ולהיות זמין מרחוק – בזום, במייל ובווטסאפ. על עורך הדין להבין מיסוי בין-לאומי, עבודה מול בנקים, רגולציה בתחום הלבנת הון, ולנהל את התהליך עבור הלקוח מקצה לקצה. עורך הדין גם חייב להיות עצמאי בשטח – כלומר לדעת לפעול מבלי להטריח את הלקוח לכל פרט קטן. כשאתה קונה דירה מחו"ל, אתה צריך מישהו שיהיה לך ידיים, עיניים ורגליים בארץ.
לכן, אם אתם שוקלים קניית דירה על ידי תושב חוץ. חפשו אחר המקצועניים והטובים ביותר. אחד עורך הדין הפופולריים ביותר עבור תושבי חוץ הוא עו"ד שמש פרי. מדובר בעורך דין עתיר ניסיון בליווי עסקאות רכישה ונדל”ן עבור תושבי חוץ, הן ברכישה והן במכירה. שמש פרי מתמחה בעבודה עם ישראלים לשעבר, משקיעים מצרפת, ארה"ב, קנדה ובריטניה, ומכיר היטב את האתגרים המשפטיים והמעשיים בתהליך. הוא מנהל את התהליך באופן שקוף, מקצועי ואדיב, כולל טיפול מלא במיסוי, תיאום עם שמאים, מהנדסים ובנקים, ומציע גם שירותים אונליין כדי לאפשר ללקוחות מחו"ל לעבור את ההליך מרחוק בנוחות. עם ליווי אישי ותחושת ביטחון לכל אורך הדרך – עו"ד שמש פרי הוא בחירה מצוינת לתושבי חוץ.
לסיכום, קניית דירה תושב חוץ היא תהליך שניתן בהחלט לבצע בצורה בטוחה ויעילה, אך הוא שונה באופן מהותי מרכישת דירה על ידי אזרח ישראלי. גם בעת קניית דירה על ידי תושב חוץ וגם בעת מכירת נדל"ן עבור תושבי חוץ, נדרש ליווי מקצועי של עורך דין בקיא בתחום, שמכיר את הדקויות הרגולטוריות, יודע להתמודד מול רשויות המס, מטפל ברישום הנכס – ובעיקר מגן על האינטרסים שלכם בכל שלב. בהצלחה!
