קניית דירה ללא היתר בניה

רכישת דירה היא לא עניין זול, מדובר על השקעה כלכלית רצינית ביותר ומכיוון שמחירי הדירות במגמת עלייה כבר כמה וכמה שנים, לא מעט אנשים שואפים למצוא דירות שעונות על הצרכים שלהם במחיר אטרקטיבי ונוח. לעיתים אנשים שמחפשים דירות במחיר אטרקטיבי מקבלים הצעות לקניית דירה ללא היתר בניה. מדובר על דירה שלרוב תימכר במחיר נמוך יותר ממחירי השוק וזאת לנוכח הבעיות הטמונות בה.

חשוב להבין כי על אף שמדובר על דירה שמוצעת במחיר אטרקטיבי ולא פעם מאוד מפתה, יש לא מעט סיכונים משפטיים, כלכליים ואפילו בטיחותיים שכרוכים בעסקה זאת. במאמר הבא תקבלו את כל המידע הנוגע לרכישת דירה ללא היתר בנייה בכדי לקבל את ההחלטה הנכונה במידה ומזדמנת לידיכם עסקה שכזאת.

מהי דירה ללא היתר בנייה?

היתר בנייה הוא מסמך רשמי שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, המאשר כי הבנייה נעשתה בהתאם להוראות החוק. כאשר מדובר על קניית דירה ללא היתר בניה, הכוונה היא לדירה שנבנתה, הורחבה או עברה שינויים מבניים משמעותיים ללא קבלת אישור רשמי מהרשויות. למעשה, מדובר על חריגת בנייה שעלולה ליצור בעיות בהמשך לרוכש הדירה, החל מקנסות מנהליים ועד להוראה להרוס חלק מהמבנה. לכן, לפני שנכנסים לעסקה כזו, חשוב להבין את ההשלכות האפשריות.

רכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בנייה- למה זה קורה?

כאשר מחפשים דירה חדשה, ישנם מקרים שבהם רכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה הופכת לאופציה שמוצעת לרוכשים. לעיתים מדובר על פרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון מתקדמים, אך עדיין לא התקבלו כל האישורים הנדרשים מהרשות המקומית.

מקרים נפוצים שבהם קבלנים מוכרים דירות ללא היתר בנייה הם:

• פרויקטים שנמצאים בהליכי אישור – הקבלן מציע מכירה "על הנייר" מתוך ציפייה שהיתר הבנייה יאושר בקרוב.
• הסכמים מותנים – הרוכשים מתחייבים לרכוש את הדירה, אך התשלום או החוזה הסופי מתבצע רק לאחר קבלת היתר.
• לחץ כלכלי – קבלנים מתחילים למכור יחידות לפני שקיבלו את כל האישורים כדי להבטיח את המשך המימון לפרויקט.

כל אלה הם מצבים שיש לבחון היטב שכן, במרבית המקרים בסופו של דבר היתר הבנייה יתקבל ויחד עם זאת, גם אם הקבלן מבטיח כי היתר הבנייה יתקבל באופן וודאי והכל עניין של בירוקרטיה כדאי שיתלווה אליכם איש מקצוע שמכיר היטב ענף הנדל"ן בכלל ועסקאות דירות ללא היתרי בנייה בפרט על מנת לכוון אתכם לביצוע הבדיקות הרלוונטיות ולחתימה על חוזה אשר מפרט בין היתר מה יקרה אם לא יתקבל היתר הבנייה בסופו של דבר לפרויקט. עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה הוא ללא ספק איש המקצוע הנכון להיוועץ בו, כאשר חשוב שהוא זה שיעבור על החוזה מול הקבלן ויכניס תיקונים רלוונטיים במידת הצורך.

רכישת דירה לפני היתר בנייה – מהם הסיכונים?

לפני שבוחרים בעסקת רכישת דירה לפני היתר בנייה, חשוב לקחת בחשבון כמה סיכונים משמעותיים:

הסיכון המשמעותי ביותר הוא כמובן היתר בנייה שלא יתקל בסופו של דבר שכן, לא כל בקשה מאושרת ואם הפרויקט לא יקבל היתר בנייה העסקה עלולה להתבטל. שנית, תהליך קבלת היתר יכול להימשך שנים רבות והרוכשים עלולים להיתקע ללא פתרון מגורים חלופי. כמו כן, רכישת דירה ללא היתר בנייה עלולה להוביל להליכים משפטיים מול הרשויות המקומיות וכן בעיות באישור משכנתא לצורך רכישת הדירה שכן, הבנקים נוטים שלא לאשר משכנתאות על דירות ללא היתר חוקי. חשוב לזכור כי אם הדירה לא תאושר בסופו של דבר, הרוכשים עלולים להפסיד את כספם.

רכשו דירת יד שנייה ללא היתר בנייה -למה כדאי לבדוק היטב?

כאשר עומדת על הפרק עסקת רכישת דירת יד שנייה ללא היתר בנייה, יש לבחון היטב את מצב הנכס ואת חוקיותו. חשוב לבדוק האם קיימות חריגות בנייה והאם יש אפשרות להסדירן.

במקרים מסוימים ניתן להכשיר חריגות בנייה בדיעבד, אך התהליך עלול להיות ארוך ויקר. לכן, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין נדל"ן שיבחן את חוקיות הדירה ויוודא שאין בעיות נסתרות שעלולות לפגוע בערך הנכס או באפשרות למכור אותו בעתיד.

בנייה ללא היתר בנכס- איך ניתן להתמודד עם הבעיה?

אם רכשתם דירה שבה קיימת בנייה ללא היתר בנכס, או שאתם מתעניינים בנכס כזה, קיימות מספר אפשרויות:

פנייה לרשות המקומית –	בכדי לבדוק האם ניתן להסדיר את החריגה ולהוציא היתר רטרואקטיבי.
בחינת חוק התכנון והבנייה –	על מנת לבדוק האם הבנייה עומדת בתנאים שיאפשרו הכשרה.
בחירה בשירותיו של עורך דין נדל"ן –	מקצועי ומנוסה – שיסייע לכם לבחון את הסיכונים המשפטיים ואת האפשרויות החוקיות העומדות לרשותכם.
קבלת חוות דעת הנדסית –	שמטרתה היא לבדוק האם המבנה עומד בתקנים ובטוח לשימוש למגורים.

כל אלה יסייעו לכם להבין האם כדאי לכם לרכוש את הדירה או שמא כדאי לכם לוותר על העסקה על אף שמדובר על דירה במחיר אטרקטיבי ונוח.

רכישת דירה מקבלן ללא היתר- מתי זה יכול להיות משתלם?

למרות הסיכונים, ישנם מקרים שבהם רכישת דירה מקבלן ללא היתר עשויה להיות משתלמת, כך לדוגמא: כאשר הקבלן הוא בעל מוניטין, המלצות וניסיון מוכח ויש ודאות גבוהה לקבלת היתר בנייה בעתיד הקרוב, כאשר מדובר בפרויקט במחיר מוזל, שיכול להניב תשואה גבוהה אם יאושר בהמשך, כאשר ניתן להוסיף בחוזה סעיפים שמגנים על הרוכש במקרה שבו בסופו של דבר לא מתקבל היתר בנייה ועוד.

קניית דירה ללא היתר בניה היא עסקה מורכבת שמחייבת בדיקות מקיפות והתייעצות עם אנשי מקצוע. לפני שמבצעים רכישה כזו, יש לבדוק את המצב המשפטי של הנכס, להבין את הסיכונים ולהבטיח שהעסקה מתבצעת בצורה חוקית ובטוחה.

אם אתם מתלבטים לגבי רכישה של דירה ללא היתר בנייה, מומלץ לפנות למומחים בתחום הנדל"ן שיסייעו לכם לוודא שהעסקה אכן כדאית ובטוחה.

שוק הנדל"ן בישראל מציע מגוון אפשרויות לרכישה למי שמעוניין להשקיע בנדל"ן בין אם למגורים או להשקעה עתידית. בישראל מדובר בשוק פופולרי במיוחד שחווה עליות מחיר מתמשכות כמעט ללא הפסקה. כאשר רוכשים דירה אפשר לבחור אם לקנות את הדירה חדשה לגמרי ישרות מקבלן, אם לקנות יד שנייה בשקו הפרטי, אם לקנות דירה שעברה התחדשות עירונית וכן הלאה.

בחלק מהמקרים, בעיקר כאשר מדובר על דירות קבלן, ישנה האפשרות של קניית דירה ללא היתר בניה. זהו מקרה ספציפי שמתייחס לסטטוס מסוים בפרויקט, כאשר יזם או קבלן מתחיל לשווק דירות בהנחה וההיתר יתקבל בהמשך. במאמר זה נתמקד בנושא של רכישת דירה מקבלן ללא היתר. איזה מצבים יש בנייה ללא היתר בנכס, מה המשמעות של רכישת דירה לפני היתר בנייה, יתרונות וחסרונות של קנית דירה ללא היתר בנייה, מידע חשוב למתעניינים ועוד.

באיזה מצבים תיתכן בנייה ללא היתר בנכס?

אם נתקלתם בדירה שנבנה ללא היתר בניה בנכס יכולות להיות לכך מספר סיבות, חלק לגיטימיות יותר וחלק פחות.

1. הפרויקט נמצא בשלבים לקבלת אישור – פעמים רבות כדי לכסות את ההשקעה יזמים מציעים דירות למכירה לפני קבלת היתר הבנייה באופן רשמי.
2. שימוש חורג – ישנם נכסים שבעת הבנייה שלהם בנו אותם ללא היתר או כאשר שיפצו / הוסיפו להם חלקים הם היו ללא היתר.
3. הרחבה או שינוי לא מורשה – מקרים בהם בעלי נכסים עשו שינויים שונים בנכס ללא היתר, לדוגמה כאשר מדובר על דירות מחולקות.
4. פרויקטים שנבנו במסגרת של התחדשות עירונית – פרויקטים שנבנו במסגרת תמ"א 38 או במסגרת פרויקט פינוי-בינוי שעדיין ממתינים לקבל ההיתר הרשמי.

מה המשמעויות של רכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה?

מי שרוכש דירה שעוד לא קיבלה היתר בנייה לוקח סיכום מסוים בנושאים שונים:

• יתכן והמסירה תתעכב – כאשר אין היתר פעמים רבות הפרויקט מתעכב.
• אי ודאות ברמה המשפטית – אם קניתם דירה בפרויקט שלא קיבל עדיין היתר בנייה יתכן ויש לך סיבה חוקית, הפרויקט עלול אפילו להתבטל.
• בעיות בהשגת מימון – בנקים מאד נזהרים אפשרות למשכנתא לדירות שנמצאות ללא היתר בנייה.
• סיכוי שהפרויקט יתבטל – ככל שמדובר בשלב יותר ראשוני יש יותר סיכויים שהפרויקט לא יתממש.

קניית דירה ללא היתר בנייה – יתרונות וחסרונות

למרות הסיכונים, כמו כמעט בכל מצב בחיים, קניית דירה ללא היתר בנייה היא בעלת יתרונות וחסרונות שונים.

יתרונות

1. עסקה במחיר אטרקטיבי – כאשר מדובר על דירה בפרויקט שעוד לא קיבל היתר לרוב תקבלו את הדירה במחיר טוב יותר מאשר דירה עם היתר תקף.
2. תשואה גבוהה יותר – בדרך כלל, ככל שתקנו את הדירה בשלבים מוקדמים יותר גם תשלמו פחות וגם התשואה בהמשך יכולה להיות משמעותית יותר.
3. גמישות – פעמים רבות יש יותר גמישות בקבלת ההחלטות בפרויקט כשקונים את הדירה מוקדם יותר.

חסרונות

1. אי ודאות ברמה החוקית – לצערנו היתר בנייה מטרתו לאשר את הבנייה וכשאין כזה היתר הבנייה עלולה להתברר כלא חוקית.
2. קשיים במימון – פעמים רבות כאשר מדובר על דירות ללא היתר קשה לקבל משכנתא או הלוואה מבנק או גופי מימון אחרים.
3. סיכונים ברמת החוזה – כאשר קונים דירה ללא היתר יתכן והחוזה כולו יהיה מוטל בספק ויכלול כל מיני סעיפים בעיתיים.
4. הפסד כספי – אם השקעתם כסף בפרויקט ללא היתר יתכן שהוא יופסד ולא תקבלו את כספכם חזרה. ישנם מקרים בהם כדי לקבל את הכסף בחזרה תצטרכו להיכנס למאבק משפטי ארוך.

מה צריך לדעת לפני רכישת דירה בפרויקט שלא קיבל היתר בנייה?

בכל זאת אם אתם מתעניינים באפשרות של רכישת דירה בפרויקט ללא היתר בנייה, יש כמה דברים שתוכלו לברר כדי להעלות את סיכויי ההצלחה שלכם:

• בדקו מי היזם – ישנם יזמים וקבלנים עם ניסיון מוכח ופרויקטים רבים מאחוריהם שיכולים לתת לכם יותר ודאות.
• בדיקת סטטוס הפרויקט – תוכלו לבדוק באיזה סטטוס ההיתרים שכבר הוגשו, האם כל המסמכים הוגשו ומה חסר.
• בדיקת התכנות – חשוב לוודא שהסיכוי של הפרויקט לקבל היתר גבוה ואין התנגדות קריטית לקיום הפרויקט (לדוגמה, כשאר מדובר על קרקע חקלאית סיכוי גדול שלא יתקבל היתר לבנייה, אם מדובר על פרויקט חדש בשכונת מגורים יתכן וההיתר יתקבל בקרוב).
• ייעוץ משפטי – כאשר מדובר על פרויקטים מהסוג הזה ללא היתר בנייה חשוב במיוחד להתייעץ עם עורך דין מומחה לעסקאות נדל"ן שידע לשים לב לכל המוקשים בעסקה.
• היכולת שלכם למימון – מכיוון שפרויקטים ללא היתר בנייה נחשבים ליותר מסוכנים לבנק, פעמים רבות לא מתקבל אישור למימון מהבנק.
• בטחונות וערבויות – ישנם מקרים בהם ליזם או לקבלן יש ערבויות לפרויקט שיכולות לתת לכם בטחון.

איפה אפשר למצוא דירות ללא היתר בנייה?

אם אתם בכל זאת מעוניינים באפשרות של קניית דירה ללא היתר ומבינים היטב את הסיכונים והיתרונות תוכלו לחפש את הדירות במקומות האלו:

• אתרים ייעודיים של קבלנים ויזמים – באתרים אלו מציעים פעמים רבות גם פרויקטים שעוד לא קיבלו היתרים.
• לוחות לפרסום נדל"ן – לעיתים פרויקטים מסוג זה מופיעים בלוחות נדל"ן און ליין.
• סוכנויות מקומיות של נדל"ן – תוכלו לחפש דירות לאל היתר בנייה אצל המתווכים המקומיים במיוחד אם הם מתמחים בפרויקטים בשלבים מוקדמים.
• קבוצות רכישה – פעמים רבות אפשר לקנות דירות ללא היתר בנייה במסגרת קבוצות רכישה שונות.

 

לסיכום, רכישת דירה ללא היתר בנייה יכול להיות הזדמנות להשקעה יוצאת דופן אבל גם סיכון משמעותי. חשוב לקחת את כל התנאים בחשבון ולקבל החלטה מושכלת, רצוי בליווי משפטי.