רכישת נכס למגורים, להשקעה, לצרכי מסחר או לכל מטרה אחרת כרוכה בהשקעה כלכלית רצינית ולכן, כל אדם יודע שעליו לבצע את כל הבדיקות הנדרשות טרם הוא רוכש נכס על מנת שלא לסכן את כספו. תהליך רכישת נכס איננו תהליך פשוט והוא דורש התמודדות עם בירוקרטיה, ביצוע בדיקות שונות וליווי של אנשי מקצוע רלוונטיים כמו שמאי מקרקעין ועורך דין נדל"ן מקצועי. יחד עם זאת, ישנן עסקאות רכישת נכס שמורכבות אפילו יותר, כך לדוגמא: כאשר מדובר על קניית בית עם חריגות בנייה.
חריגות בנייה עלולות להשפיע על ההיבט החוקי של העסקה, על הערך הכלכלי של הנכס ואף על האפשרות לקבל משכנתא מהבנק. במאמר זה תקבלו מידע חשוב אודות הסיכונים הכרוכים בקניית דירה עם חריגות בנייה, את הדרכים שבהם אפשר לבצע בדיקה מוקדמת של החריגות ואת דרכי ההתמודדות האפשריות עם הסוגייה.
מהן חריגות בנייה ומה המשמעות שלהן בקניית נכס?
חריגת בנייה היא למעשה כל שינוי או תוספת שנעשו בנכס ללא היתר בנייה חוקי כאשר בין הסוגים הנפוצים של חריגות ניתן למצוא:
הרחבות שהתבצעו בנכס ללא היתר כגון: חדרים נוספים, מרפסות, תוספת קומה ועוד.
שינוי הייעוד של מבנה כזה או אחר, כך לדוגמה, הסבת מחסן שנועד מלכתחילה לאחסון למקום גמורים.
התקנת פרגולה או מרפסת ללא היתר, כאשר על אף שמרבית הפרגולות כיום אינן דורשות היתר בנייה, עדיין חשוב לבדוק שאכן לא מדובר על פרגולה שדורשת זאת טרם מוסיפים אותה.
יצירת שינוי פנימי מהותי במבנה לרבות בניית קירות פנימיים שלא אושרו בתוכניות המקוריות של המבנה ועוד.
קניית נכס עם חריגות בנייה עלולה להוביל להשלכות משפטיות, לקנסות ואף לצו הריסה מטעם הרשויות המקומיות.
מדוע קניית בית עם חריגות בנייה עלולה להיות בעייתית?
כאשר קונים דירה או בית עם חריגות בנייה, יש לקחת בחשבון כי קיימים סיכונים שונים, כך לדוגמא: מרבית הבנקים לא יאשרו מימון לרכישת נכס עם חריגות בנייה, יהיה חשש כי העירייה או הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יוציאו צו הריסה לתוספות הבלתי חוקיות שיש בו. ייתכן שיוטלו קנסות ועונשים כספיים על בעל הנכס בגין חריגות שהתגלו וכמובן, בעתיד, מכירת הנכס תהיה מורכבת יותר, שכן הקונים הפוטנציאליים עלולים להירתע מרכישה של נכס עם בעיות רישוי.
כיצד ניתן לבדוק חריגות בנייה בקניית דירה?
לפני קניית בית עם חריגות בנייה, יש לבצע בדיקות מקדימות שיאפשרו קבלת החלטה מושכלת:
חשוב לבצע בדיקה בתיק הבניין בעירייה שבו אפשר לבדוק את התוכניות המאושרות של הנכס מול המצב שלו בפועל. כמובן שלא כדאי לוותר על שירותיו של עורך דין מקרקעין מומחה בתחום, עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן יוכל לבדוק אם קיימים צווי הריסה או הליכים משפטיים.
מעבר לכך, כדאי מאוד לבחור גם בשירותיו של מהנדס בניין או שמאי מקרקעין שכן, גורם מקצועי יוכל לבדוק האם קיימות חריגות בנייה ומהן ההשלכות שלהן.
אם אתם מתכננים לקחת משכנתא לקניית נכס מהסוג, כדאי לוודא מראש שהבנק יאשר מימון לנכס עם החריגות.
האם ניתן להסדיר קניית בית עם חריגות בנייה?
אם גיליתם חריגות בנייה בנכס שאתם שוקלים לרכוש אותו בכל זאת, יש מספר דרכים להתמודד עם המצב בצורה יעילה:
| בדיקה לגבי הסדרת החריגה – | ניתן לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בכדי לבדוק האם אפשר לקבל היתר בדיעבד על החריגות. |
| תשלום כופר או קנס – | במקרים מסוימים ניתן לשלם קנס במקום להרוס את חריגות הבנייה בנכס. |
| חתימה על הסכם מול המוכר – | אפשר להגיע להסכמה לפיה המוכר יסדיר את החריגה לפני החתימה על החוזה. |
| הוזלת מחיר הדירה – | ניתן לנהל משא ומתן על המחיר בשל עלויות ההסדרה שידרשו מהקונה ולהרוויח דירה במחיר הרבה יותר זול מכפי שהיא שווה. |
מתי קניית דירה עם חריגות בנייה יכולה להשתלם?
למרות הסיכונים, ישנם מקרים בהם קניית נכס עם חירגות בנייה יכולה להיות כדאית כך לדוגמא: אם הנכס נמכר במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק ואם ניתן להסדיר את החריגה או להרוס אותה בעלות נמוכה, הרכישה יכולה להיות משתלמת, אם מדובר על חריגה קטנה ולא מהותית שלא מהווה סיכון משמעותי לקונה, אם מדובר על עיר שבה ניתן להסדיר חריגות בנייה בקלות יחסית ואם הקונה מתכנן להתגורר בנכס לטווח ארוך ולא למכור אותו בקרוב.
איך מתבצע רישום דירה בטאבו במקרה של חריגות בנייה?
כאשר מבצעים עסקה לקניית דירה ללא טאבו, או כאשר הנכס רשום בטאבו, אך כולו או חלקו בנוי בחריגה, יש לוודא שניתן יהיה לרשום את הזכויות בצורה תקינה. הרישום בטאבו מתאפשר רק לאחר קבלת אישור עירייה שאין חריגות בנייה ולכן יש לבצע בדיקה משפטית מול עורך דין המתמחה בעסקאות במקרקעין בטאבו.
קניית בית עם חריגות בניה יכולה להיות עסקה מוצלחת, אך היא גם טומנת בחובה סיכונים משמעותיים. לפני שאתם חותמים על חוזה, מומלץ לבצע בדיקות יסודיות באמצעות עורך דין, שמאי ומהנדס בניין ולוודא שהנכס אכן ראוי לרכישה.
