פינוי בינוי אחוז הסכמה

לקבלת הצעת מחיר שלא תוכלו לסרב צרו איתנו קשר

פרויקטים מסוג פינוי בינוי הפכו בשנים האחרונות למנוע מרכזי בהתחדשות העירונית בישראל. מדובר על פרויקטים שמטרתם היא לשדרג את הנוף העירוני ולהפוך כל מבנה לבטוח וראוי למגורים עבור דייריו ובד בבד, לאפשר לדיירי המבנה להרוויח מכך דירה אטרקטיבית יותר בשווי כספי גבוה יותר מהשווי הנוכחי שלה. לכאורה, מדובר על פרויקטים שהם ווין ווין לכולם, אך יחד עם זאת, חשוב לדעת כי מדובר בתהליך שאיננו חף מאתגרים, והמשמעותי שבהם הוא הצורך להגיע לאחוזי הסכמה מסוימים מצד הדיירים על מנת שהפרויקט יצא לפועל.

פינוי בינוי אחוז הסכמה הוא תנאי קריטי להתחלת יישום הפרויקט וההתמודדות עם דיירים סרבניים עשויה לעכב משמעותית את התהליך ולעיתים אף למנוע אותו. במאמר זה נעמיק בשאלת אחוזי ההסכמה הנדרשים לפרויקטים מהסוג המדובר, תפקידה של המדינה בכל הנוגע לאחוזי הסכמה והתנגדויות שעולות במסגרת הפרויקטים הללו ומה קורה כאשר יש דיירים סרבניים בפרויקט פינוי-בינוי

מהו פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא פרויקט שבו מבנים ישנים נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים ומודרניים בערים שונות ברחבי הארץ ובאזורים המוגדרים עבור ביצוע פרויקטים מהסוג. מטרת הפרויקט היא לשדרג את איכות החיים של הדיירים, לשפר את המרחב הציבורי ולהגדיל את היצע הדיור. למרות היתרונות הרבים שמציעים הפרויקטים הללו, הצלחת הפרויקט תהיה תלויה בהשגת אחוז ההסכמה בפינוי בינוי מצד הדיירים.

שני עורכי דין מסתכלים על החוזה

כמה אחוז הסכמה נדרש על פי חוק?

התשובה לשאלה: כמה אחוז הסכמה נדרש על פי חוק? היא: לפי החוק במדינת ישראל, אחוז ההסכמה הנדרש בפרויקט פינוי בינוי משתנה בהתאם למאפייני הפרויקט:

פרויקט פינוי בינוי רגיל:

בפרויקט פינוי בינוי לפי החוק נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין. מדובר על הסכמה שנוגעת לבעלות על הקרקע ולשינויים העתידיים שיתרחשו בעקבות הפרויקט.

פרויקט עיבוי-בינוי:

כאשר מדובר בפרויקט עיבוי שבו לא הורסים את הבניין, אלא מבצעים חיזוק והוספת יחידות דיור, אחוז ההסכמה הנדרש הוא 66% בלבד.

חשוב לציין כי דיירים שמסרבים לחתום על ההסכמים עשויים להיחשב כ"דיירים סרבניים" ולהיות חשופים להליכים משפטיים מטעם המדינה.

מה עושים עם דיירים סרבניים בפרויקט פינוי-בינוי?

אחד האתגרים המרכזיים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי כאמור הוא התמודדות עם דיירים סרבניים, אשר מסרבים לחתום על ההסכם בשל אי רצונם שפרויקט זה יחול על דירת המגורים שהם מתגוררים בה. סירוב זה עשוי לנבוע ממספר סיבות:

חוסר אמון ביזם- לעיתים הדיירים חוששים שהיזם איננו מספיק אמין או יציב כלכלית והם בעיקר מפחדים להגיע למצב שבו הם מאבדים את דירת המגורים הקיימת שלהם ולא מקבלים תמורתה דירה חדשה בגין בעיות כלכליות של היזם או כל בעיה אחרת.

תחושת פגיעה בזכויות האישיות- לעיתים הדיירים מרגישים כי ניטל מהם חופש הבחירה בכל הנוגע למה הם רוצים וכופים עליהם לעבור מדירתם, לשפץ או לשדרג אותה או להרוס אותה לגמרי ולקבל תמורתה דירה חדשה. אותם אנשים מרגישים לפעמים שלדירה שלהם יש ערך סנטימנטלי עבורם וכן נוח להם בדירה שלהם והם מאוד לא רוצים להתחיל הליך שיפגע להם בנוחות וייקח מהם את הדירה הקיימת שלהם.

ציפייה לתמורה גבוהה יותר- לעיתים ישנם דיירים שחשים כי התמורה הכספית שתבוא לידי ביטוי בהערכת שווי דירה גבוה יותר לא משתלמת להם. הם חשים כי עבור ההקרבה שלהם וחוסר הנוחות במעבר לדירה שכורה לפרק זמן ארוך מגיעה להם תמורה משמעותית יותר ולכן הם מסרבים.

מה ניתן לעשות?

התמודדות עם דיירים סרבנים במסגרת פרויקטים בתחום התחדשות עירונית היא בהחלט לא דבר קל. ישנם כמה דברים שניתן לעשות בכדי להתמודד בצורה יעילה עם הסרבנות המדוברת כגון:

שיחות גישור- מומלץ לקיים שיחות גישור עם הדיירים הסרבניים ולנסות להבין את הסיבות לסירובם. פעמים רבות ניתן להגיע להסכמות באמצעות תקשורת פתוחה ושקופה.

פנייה לעורך דין מקרקעין- עורך דין מקרקעין באזור תל אביב המתמחה בפינוי בינוי יכול לסייע בייצוג מול הדיירים הסרבניים ובהסברת זכויותיהם. תפקידו לוודא שהזכויות של כל הדיירים נשמרות ושאין פגיעה באף צד.

הליך משפטי- אם כל הניסיונות לשכנע את הדיירים נכשלו, החוק מאפשר ליזם לפנות לבית המשפט בתביעה נגד הדיירים הסרבניים. במקרים מסוימים, בית המשפט יכול לאשר את הפרויקט גם ללא הסכמתם של הדיירים הנותרים, אם נקבע שסירובם אינו סביר.

תפקיד עורך דין מקרקעין בפרויקט פינוי-בינוי

עורך דין מקרקעין בפרויקט פינוי-בינוי הוא בעל תפקיד חשוב ביותר בתהליך פינוי בינוי ותפקידיו כוללים בין היתר:

ניסוח ההסכמים בין הדיירים ליזם- עורך הדין מנסח הסכמי מקרקעין שרלוונטיים לתהליך זה שמטרתם היא לעגן באופן משפטי ופורמלי את זכויות הדיירים ולאפשר להם לפנות להליך משפטי בכל מקרה שבו הזכויות שלהם מופרות באופן כלשהו על ידי היזם ובניגוד להסכם.

הגנה על זכויות הדיירים מול היזם- עורך הדין הוא בעל ידע מקצועי רחב היקף הנדרש במסגרת פרויקטים מסוג זה ותפקידו הוא להסביר לדיירים את הזכויות שלהם ולנהל את כל הפעולות הנדרשות בכדי שזכויות הדיירים לא יופרו.

ייעוץ משפטי לדיירים וליווי התהליך מתחילתו ועד סופו- עורך הדין מלווה את הדיירים בפרויקט זה מההתחלה ועד הסוף ומעניק ייעוץ רלוונטי בכל סוגיה העולה על הפרק.

התמודדות עם דיירים סרבניים בצורה חוקית ויעילה- עורך הדין שמתמחה בנדל"ן מסייע להתמודד בצורה הטובה ביותר עם דיירים סרבנים על מנת שהם לא יעכבו את הוצאת הפרויקט לפועל.

מעורבותו של עורך דין מקצועי מגדילה את הסיכוי להצלחת הפרויקט ומבטיחה תהליך שקוף ומאוזן.

מדוע חשוב להגיע להסכמה רחבה?

מעבר לדרישה החוקית, הסכמה רחבה בקרב הדיירים יוצרת בסיס יציב ואמון בין כל הצדדים. דיירים שמרגישים שהם חלק מהתהליך יהיו מוכנים לשתף פעולה והפרויקט יתקדם בצורה מהירה וחלקה יותר. מעבר לכך, כאשר יש הסכמה רחבה, הסיכונים המשפטיים והעיכובים במסגרת פרויקטים אלו פוחתים.

פינוי בינוי אחוז הסכמה הוא תנאי קריטי להצלחת הפרויקט. כדי להבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה חלקה, חשוב ליצור את אחוז ההסכמה בפינוי בינוי רלוונטי, להתמודד עם דיירים סרבניים בצורה מקצועית ולדאוג לליווי משפטי מתאים.

היחידה לנדל"ן

רכישתם דירה? מכירתם נכס? התמודדות עם חוזי שכירות או תכנון ובנייה? משרדנו כאן כדי ללוות אתכם במקצועיות ובאמינות בכל שלב. אנו מתמחים בכל ההיבטים המשפטיים של תחום הנדל”ן ומציעים ללקוחותינו פתרונות מותאמים אישית לצרכים שלהם.