התחדשות עירונית הפכה לאחת המגמות המרכזיות בתחום הנדל"ן בישראל. פרויקטים מסוג זה, הכוללים לרוב תמ"א 38 או פינוי-בינוי, מציעים הזדמנויות נדל"ן איכותיות ומצוינות ויחד עם זאת, הם מלווים באתגרים משפטיים, כלכליים ותכנוניים. בכדי להוציא פרויקט התחדשות עירונית לפועל בצורה הטובה ביותר, חשוב מאוד שילוו אותו כל אנשי המקצוע הטובים ביותר בתחומים הנוגעים לפרויקט, החל משלב התנהלות מול דיירים, תכנון וקבלת אישורים נדרשים וכלה בשלב התוצאות הסופיות.
אחד מאנשי המקצוע שאסור בשום אופן לוותר על שירותיו בכל פרויקט התחדשות עירונית העומד על הפרק הוא עורך דין התחדשות עירונית. מדובר על איש מקצוע שמטרתו היא לסייע לכל צד שהוא מייצג בפרויקט לשמור על הזכויות והאינטרסים שלו ולוודא כי הפרויקט מתנהל בצורה חוקית ותקינה מבחינת משפטית.
במאמר זה נבחן את תפקידו של עורך הדין המדובר, את שלבי פרויקטים בתחום התחדשות עירונית ואת הסיבות שבגללן אסור לוותר על עורך דין התחדשות עירונית מקצועי, מנוסה ומומלץ עבור ליווי וייצוג בפרויקטים מהסוג.
מהי התחדשות עירונית ולמה זה חשוב?
התחדשות עירונית היא למעשה תוכנית שמגמתה לשדרג אזורים ישנים בערים בישראל, לשפר את איכות החיים של הדיירים ולהגדיל את מספר יחידות הדיור באזורים מבוקשים. פרויקטים של התחדשות עירונית כוללים חיזוק מבנים, תוספת קומות או בנייה מחדש של בניינים ישנים.
למרות הפוטנציאל הרב, פרויקטים מסוג זה כוללים הליכים משפטיים מורכבים, כמו הסכמים עם דיירים, קשרים עם יזמים, רישוי ובירוקרטיה. עורך דין מקרקעין להתחדשות עירונית הוא האיש שמוביל את ההליך המשפטי ודואג לזכויות הדיירים או היזמים, תוך כדי עמידה בתקנות ובחוקים הרלוונטיים.
בפרויקט תמ"א 38 לדוגמא, המטרה היא לשקם מבנה ישן ולהציע לו עמידות מפני רעידות אדמה, לשדרג לדיירים של המבנה את הנראות של המבנה וגם את גודל דירות המגורים שלהם ולהוסיף קומות ודירות נוספות בבניין לצורך מכירתם לאנשים שמחפשים אופציות דיור. פרויקט פינוי בינוי לעומתו הוא פרויקט שבו נבחרים בניינים רלוונטיים לצורך הריסה מוחלטת ובנייה מחדש בשטח זה בניין חדש, מתקדם, בטיחותי ומשודרג עבור דיירי הבניין הקודם ועבור דיירים חדשים שמחפשים אופציית מגורים.
בכל פרויקט שכזה יש צורך בעורך דין התחדשות עירונית מקצועי ומנוסה הן עבור ייצוג הקבלן או היזם העומד בראש הפרויקט והן עבור ייצוג דיירי הבניין שבו חל הפרויקט וזאת בכדי שהאינטרסים של כולם ישמרו בצורה הטובה ביותר ושלא תהיה פגיעה כלשהי בדיירים או בקבלן במסגרת ביצוע הפרויקט בפועל או בשלבים המקדימים לו.
תפקיד עורך דין התחדשות עירונית בפרויקט
עו”ד התחדשות עירונית ממלא תפקיד מרכזי בשלבים שונים של פרויקטים בענף ההתחדשות העירונית. להלן תחומי האחריות העיקריים שלו:
בדיקת היתכנות משפטית- עורך הדין בוחן האם קיימת אפשרות משפטית לבצע את הפרויקט, תוך התחשבות בזכויות הדיירים ובתוכניות הרישוי.
ניהול משא ומתן- עורך הדין מייצג את הדיירים או היזמים במשא ומתן על תנאי החוזה מול הצד השני. עורך הדין מבטיח שהחוזה יכלול תנאים המגנים על זכויות הלקוח כגון: ערבויות, לוחות זמנים ותנאי פינוי.
הגנה על זכויות הדיירים- עבור דיירים של בניין הנבחר עבור פרויקט זה, עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית מוודא כי כלל הזכויות שלהם נשמרות, הן מבחינת תנאי הפינוי והן מבחינת התמורה המתקבלת (כגון דירה חדשה, פיצויים או שדרוגים).
טיפול באישורים ורישוי- עורך הדין מסייע ומלווה גם בהליך קבלת האישורים בפרויקטים שכן, הליך קבלת האישורים הוא מורכב וכולל עבודה מול הרשויות המקומיות, הוועדות לתכנון ובנייה וגורמים נוספים שדורשים הכרות עם החוק, הרגולציה ועוד. עורך דין אשר בקיא בכלל התקנות והחוקים ידע כיצד להתמודד עם כל מצב בדרך לקבלת האישורים הנדרשים עבור הוצאת הפרויקט לפועל בצורה הטובה ביותר.
פתרון סכסוכים-במקרים של התנגדויות או מחלוקות, עורך הדין מייצג את הלקוחות בבית המשפט או מול גופים חיצוניים. לא פעם במסגרת פרויקטים מהסוג, עולה התנגדות של דיירים לביצוע הפרויקט. בין אם מדובר על רוב של דיירים ובין אם מדובר על מיעוט דיירים, עורך הדין יכול להעניק להם ייצוג בבית המשפט או מול הקבלן או היזם.
שלבי פרויקט התחדשות עירונית- כיצד הוא מתבצע?
פרויקט התחדשות עירונית מורכב מכמה שלבים מרכזיים:
השלב הראשון הוא שלב ההערכות והתכנון כאשר בשלב זה מבוצעת בדיקת היתכנות תכנונית ומשפטית ונבחרים הגורמים המעורבים בפרויקט, כולל משרד עו”ד התחדשות עירונית.
בשלב השני, עורכי הדין מסייעים בגיבוש הסכמים משפטיים עם בעלי הדירות ומבטיחים כי כל התנאים ברורים ומוגנים.
בשלב השלישי, לאחר החתמת רוב הדיירים, עורכי הדין מסייעים בניהול מכרז לבחירת היזם המתאים ביותר לפרויקט.
ולאחר מכן, עו"ד התחדשות עירונית ילווה את תהליך קבלת האישורים הנדרשים להוצאת הפרויקט לפועל מול הרשויות ויוודא שהפרויקט עומד בכל התקנות.
במהלך שלבי ביצוע הפרויקט בפועל בשטח, עורך הדין דואג למעקב אחר עמידת היזם בהתחייבויותיו ומטפל בכל בעיה שעולה.
בסיום הפרויקט, עורך הדין מבטיח שהדיירים מקבלים את הנכסים החדשים שלהם בהתאם לתנאים שנקבעו בחוזה.
למה לבחור משרד עו”ד המתמחה בהתחדשות עירונית?
פרויקטים של התחדשות עירונית הם תחום מורכב ומיוחד הדורש הבנה משפטית מעמיקה לצד ניסיון מעשי. עורכי דין המתמחים בהתחדשות עירונית מביאים ידע מקצועי נרחב וניסיון בעבודה מול יזמים, דיירים ורשויות. כאשר בוחרים משרד עורכי דין התחדשות עירונית שידוע כמקצועי, מנוסה ובעל מוניטין בתחום זה, למעשה מבטיחים כמה דברים חשובים כגון: הגנה מלאה על זכויות הלקוח, טיפול מקצועי בכל שלב בפרויקט, התמודדות עם אתגרים בצורה מהירה ויעילה ועוד.
כיצד לבחור עורך דין להתחדשות עירונית?
מכיוון שכיום ניתן למצוא לא מעט עורכי דין המציעים את שירותיהם בתחום התחדשות עירונית, חשוב להקפיד לבחור רק עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום זה, על מנת שהוא אכן יסייע לכם בכל שלב ואתגר העומדים על הפרק במסגרת הפרויקט בצורה יעילה ומדויקת. בכדי לבחור את עורך הדין הטוב ביותר בדקו כמה שנות ניסיון יש לעורך הדין בתחום והאם הוא עסק לא מעט בתחום פרויקטים של התחדשות עירונית ויש לו את הידע והיכולת להתנהל גם בפרויקט שלכם בצורה מצוינת. כמובן שכדאי לבדוק עם לקוחות של עורך הדין האם היו מרוצים. מעבר לכך, חשוב לבחור עורך דין שמבין כי יחס אישי הוא דבר חשוב ביותר מול לקוחותיו ומציע להם יחס מצוין בכל זמן שהם זקוקים לו. עורך דין שניתן לסמוך עליו, הוא נכס עבור דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית וגם עבור יזם שזקוק לליווי של עורך דין מהסוג.
עורך דין התחדשות עירונית הוא איש מקצוע חשוב ומהותי בהצלחת פרויקטי התחדשות עירונית. תפקידו לוודא שכל שלב בפרויקט מתבצע בצורה מקצועית, חוקית והוגנת, תוך שמירה על האינטרסים של לקוחותיו. בין אם אתם דיירים המעוניינים למקסם את התמורה שלכם או יזמים השואפים לקדם פרויקט, עבודה עם עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית תבטיח לכם שקט נפשי ותוצאות מצוינות.