מס רכישה

מהו מס רכישה ומדוע הוא נגבה?

מס רכישה הוא מס חד-פעמי אשר משולם למדינת ישראל בעת רכישת זכויות במקרקעין בין אם מדובר בדירה, קרקע, משרד או חנות. החובה לתשלום חלה על הרוכש, והמס משולם בהתאם לשווי הנכס ובכפוף למדרגות מס הקבועות בחוק.

מטרת המס היא לייצר הכנסות למדינה, אך גם לאזן את שוק הנדל"ן תוך הענקת הקלות לרוכשי דירה ראשונה, והטלת מס כבד יותר על דירות להשקעה. מעבר לכך, מס רכישה מהווה כלי רגולטורי המווסת את היקף העסקאות ואת מחירי הנדל"ן בישראל.

מי מחויב לשלם מס רכישה?

כל אדם הרוכש זכויות במקרקעין דירה, חלק מדירה, קרקע או זכויות בנייה מחויב להגיש דיווח לרשות המסים ולשלם מס רכישה, אלא אם נקבע לגביו פטור ספציפי.

הדיווח נדרש להיעשות בתוך 30 יום מיום החתימה על ההסכם, ותשלום המס תוך 60 יום. אי עמידה במועדים אלו עשויה להוביל לריבית והצמדה ואף לקנסות מצד רשות המסים.

מדרגות מס רכישה לשנת 2025

מדרגות המס משתנות בהתאם לסוג הנכס ומעמד הרוכש. להלן מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים בשנת 2025:

• שווי עד 1,920,000 ₪ – פטור.
• 1,920,001 – 2,300,000 ₪ – 3.5%.
• 2,300,001 – 5,000,000 ₪ – 5%.
• 5,000,001 – 18,000,000 ₪ – 8%.
• מעל 18,000,000 ₪ – 10%.

לדוגמה, דירה בשווי 2,800,000 ₪:

• 1,920,000 ₪ – פטור.
• 380,000 ₪ × 3.5% = 13,300 ₪.
• 500,000 ₪ × 5% = 25,000 ₪.
• סה"כ מס רכישה: 38,300 ₪.

מס רכישה על דירה שנייה ונכסים להשקעה

משקיעי נדל"ן ורוכשי דירה שנייה אינם נהנים מהקלות המס שמוענקות לדירה ראשונה. החיוב במקרה זה גבוה יותר:

1. 8% על מיליון השקלים הראשונים.
2. 10% על יתרת הסכום שמעל מיליון ש"ח.

למשל, רכישת דירה שנייה בשווי 2,500,000 ₪ תגרור תשלום מס של 230,000 ₪.

מס רכישה על קרקע – כללים מיוחדים

רכישת קרקע לבנייה מחייבת במס רכישה בשיעור של 6%. בקרקע בייעוד מסחרי, או שאינה מיועדת לבנייה למגורים, שיעור המס עשוי להיות גבוה יותר. לא קיימות מדרגות מס לקרקעות המס מחושב לפי אחוז מהשווי המלא.

פטורים והקלות במס רכישה

החוק מאפשר הקלות או פטורים מלאים ממס רכישה בנסיבות הבאות:

1. דירה ראשונה בשווי שאינו עובר את רף הפטור.
2. עולים חדשים – זכאים למדרגות מס ייחודיות למשך שבע שנים.
3. נכים, נפגעי פעולות איבה ועיוורים – זכאים להטבות מס.
4. העברת נכס בין קרובי משפחה – לעיתים מחייבת תשלום של שליש ממס הרכישה בלבד.

עו"ד פרי שמש, המתמחה בליווי עסקאות נדל"ן, מדגישה כי בכל מקרה של רכישה, יש לבדוק את הזכאות לפטורים אלו מבעוד מועד כדי למנוע תשלומים מיותרים ולתכנן את העסקה בצורה חכמה מבחינה מסית.

כיצד משולמים ומדווחים מס רכישה?

1. הצהרת רכישה – מוגשת תוך 30 ימים לרשות המסים באמצעות טופס ייעודי או מערכת מקוונת.
2. תשלום המס בפועל יתבצע תוך 60 ימים, באחת מהדרכים: תשלום מקוון באתר רשות המסים, שובר בנקאי, או העברה בנקאית באישור.

איחור בתשלומים עלול לגרור קנסות, ריביות והליכי גבייה.

מה ניתן לעשות במקרה של חישוב מס שגוי?

במידה והרוכש סבור כי השומה שנקבעה על ידי רשות המסים שגויה, עומדת בפניו זכות להגיש השגה תוך 30 יום מקבלת ההודעה. בהמשך, ניתן גם לפנות לערכאות שיפוטיות אם ההשגה לא התקבלה.

הליך זה מומלץ לבצע בליווי מקצועי של עורך דין מיסוי מקרקעין, בשל המשמעויות הכלכליות והמשפטיות הכרוכות בו.

בדיקות מקדימות לפני חישוב מס רכישה

כל עסקת מקרקעין מחייבת את הרוכש לבצע בדיקות עומק לפני ביצוע החתימה. מלבד ניתוח שווי הנכס והיתכנות כלכלית, חשוב לבדוק את השפעת מס הרכישה על עלות העסקה כולה.

להלן פעולות שכדאי לבצע מראש:

• בחינת סטטוס הרכישה – האם זו דירה ראשונה, נכס נוסף, או העברה ללא תמורה.
• בדיקת זכאות לפטורים והקלות – לרבות סטטוס אישי של הרוכש (עולה, נכה, זכאי משרד הביטחון וכו').
• בחינת שווי הנכס לעניין המס – יש לוודא כי השווי המדווח תואם את השוק ולא נמוך באופן חריג.
• בדיקה תכנונית – האם הנכס כולל זכויות נוספות (כגון תוספת בנייה) שעשויות להשפיע על גובה המס.

עו"ד מקרקעין מנוסה ידע לשאול את השאלות הנכונות בשלב זה, להצליב מידע ולכוון את הלקוח לפתרונות חוקיים שיחסכו בעלויות המס.

טעויות נפוצות במס רכישה – ואיך להימנע מהן

רבים מהרוכשים, במיוחד ברכישות ראשונות, שוגים בהבנת אופן החישוב או מסתמכים על מקורות לא מקצועיים. להלן טעויות שכיחות:

• הסתמכות על מידע לא עדכני מהאינטרנט.
• חישוב מס לפני קבלת שומת מס רשמית.
• דיווח מאוחר לרשות המסים.
• דיווח חלקי על התמורה או תנאי העסקה.
• הנחה אוטומטית על זכאות לפטור ללא בדיקה מלאה.

השלכות הטעויות האלו עשויות להיות כבדות: ריבית פיגורים, קנסות מנהליים, חקירות ואף פתיחה מחדש של שומות ישנות. ייעוץ משפטי מראש מונע כמעט את כל הסיכונים הללו.

השלכות משפטיות של תכנון מס שגוי

מעבר לעניין הכלכלי, דיווח שגוי או חוסר תכנון מוקדם עלול להיחשב כהפרה של החוק. במקרה כזה, רשות המסים עשויה לפעול כך:

• פתיחה בחקירה או דרישה לתצהירים משלימים.
• שלילת זכאות לפטור רטרואקטיבית.
• דרישה לתשלום ריבית גבוהה בשל "שומה לפי מיטב השפיטה".
• עיכוב ברישום הזכויות בטאבו.

במקרים מורכבים כמו רכישות משותפות בין בני משפחה, פרויקטים של קבוצות רכישה, רכישת קרקע עם שותפים או עסקאות קומבינציה חשיבות הליווי המשפטי והבדיקה המוקדמת מתעצמת אף יותר.

סיכום והמלצות

מס רכישה הוא תשלום בלתי נפרד מכל עסקת מקרקעין בישראל. מאחר שמדובר בסכומים משמעותיים, יש לתכנן אותו בקפידה, לבדוק זכאות לפטורים ולוודא עמידה בכל דרישות הדיווח והתשלום.

טיפים חשובים לרוכשים:

1. בדקו את מדרגות המס המתעדכנות מדי שנה.
2. השתמשו במחשבוני מס רכישה של רשות המסים.
3. הקפידו על לוחות הזמנים לדיווח ולתשלום.

פנו לייעוץ משפטי מקצועי לפני החתימה על הסכם הרכישה.