מכירת דירה עם משכנתא היא תהליך נפוץ ביותר ולא מעט אנשים מציעים למכירה את הדירה שלהם על אף שהם עדיין משלמים עליה את הלוואת המשכנתא אשר נטלו בכדי לרכוש אותה מלכתחילה. לכן, על אף שמדובר על תהליך נפוץ, יש צורך לבצע אותו בצורה נכונה והוא כולל בו ביצוע בדיקות ושלבים נוספים לעומת מכירה של נכס ללא משכנתא.
אם יש לכם דירה שאתם עדיין משלמים עליה את המשכנתא ואתם מתלבטים לגבי האם למכור אותה עכשיו או לאחר שתסיימו לשלם את הלוואת המשכנתא ובמה הדבר כרוך, במאמר הבא תקבלו את כל המידע החשוב על מכירת דירה שעדיין משלמים עליה משכנתא, כיצד עושים זאת נכון, מהם הסיכונים האפשריים ואיך ניתן לבצע את העסקה בצורה החכמה ביותר.
האם אפשר למכור דירה עם משכנתא?
התשובה היא כן, בהחלט ניתן למכור את הדירה יחד עם המשכנתא, אך הדבר כרוך בפרוצדורה מסוימת שיש להכיר. למעשה, עסקת המכירה כוללת בתוכה את סגירת יתרת המשכנתא או העברתה לרוכש החדש בתנאים מסוימים. על מנת לבצע מכירה תקינה של דירה שיש עליה עדיין חוב משכנתא, חשוב לפעול לפי מספר שלבים ולוודא שהכול מתבצע על פי החוק.
כיצד מתבצע תהליך מכירת דירה עם משכנתא?
תהליך מכירת דירה עם משכנתא צריך להתבצע בכמה שלבים חשובים ביותר:
בדיקת יתרת החוב ותנאי ההחזר
לפני שמתחילים בתהליך המכירה, יש לבדוק בבנק את יתרת ההלוואה הקיימת ואת תנאי הפירעון שלה. במקרים מסוימים, פירעון מוקדם של המשכנתא כרוך בעמלת סילוק מוקדם ולכן חשוב לבדוק מראש כמה תידרשו לשלם לבנק על מנת לסגור את ההלוואה במידה ותרצו לעשות זאת.
קבלת אישור מהבנק למשכנתאות
מכיוון שהנכס משועבד לבנק כבטוחה להחזר ההלוואה, יש צורך בקבלת אישור עקרוני מהבנק לביצוע המכירה. ללא אישור זה, העסקה לא תוכל להתקדם.
מחיקת השעבוד והסרת הערת האזהרה
במרבית המקרים, דירה עם משכנתא תכיל הערת אזהרה בטאבו שמשמעותה היא שהנכס משועבד לטובת הבנק. על מנת להשלים את המכירה, יהיה צורך להסיר את ההערה עם פירעון ההלוואה או להעביר את המשכנתא לרוכש החדש.
אפשרויות למכירת דירה עם משכנתא
ניתן לומר שאפשר למכור דירה עם משכנתא, אך יש צורך לעשות זאת באחת מהדרכים הבאות: דך ראשונה היא פשוט לפרוע את המשכנתא כאשר מוכרים את הדירה, כאשר במקרה המדובר הכסף אשר מקבלים תמורת הדירה בתהליך המכירה לרוב ישמש בין היתר לצורך פירעון המשכנתא הקיימת, כך שרוכש הדירה מקבל דירה נקייה משעבודים. בדרך כלל, הקונה יעביר חלק מהתשלום ישירות לבנק, שישחרר את השעבוד לאחר סילוק החוב.
אפשרות שנייה היא להעביר את המשכנתא לרוכש החדש. במידה וקונה הדירה גם ככה מתכוון לקחת משכנתא בעצמו בכדי לרכוש את הדירה ואם תנאי המשכנתא הקיימת אטרקטיביים עבור הרוכש, ניתן להעביר את ההלוואה הקיימת אליו, בתהליך שנקרא "גרירת משכנתא". מדובר על פתרון נוח שיכול לחסוך לרוכש החדש זמן ועלויות בקבלת הלוואת משכנתא חדשה לרכישת הדירה. עם זאת, הבנק חייב לאשר את התהליך שכן, הוא קודם כל צריך לוודא שהרוכש עומד בתנאי ההלוואה הקיימת. רק אם הבנק מאשר את ההליך המדובר אפשר להיעזר בו.
במידה ובעל הנכס אינו מסוגל לעמוד בהחזרי המשכנתא שלו, הבנק עשוי לנקוט בהליך מכירת דירת מגורים במסגרת מימוש משכנתא בהוצאה לפועל. במקרים אלו, הדירה נמכרת על ידי כונס נכסים במחיר שוק ולעיתים במחיר נמוך יותר. לכן, במידה ואתם נמצאים במצב כלכלי מורכב, מומלץ לבדוק אפשרויות למכירה עצמאית לפני שההליך עובר להוצאה לפועל.
מהן המשמעויות של מכירת דירה עם הערת אזהרה?
כאשר רשומה הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק הממשכן, לא ניתן להעביר בעלות על הדירה ללא הסרתה. מטרתה של הערה זו היא להבטיח שהנכס לא יימכר מבלי להסדיר את המשכנתא הקיימת. לכן, אחד השלבים החשובים ביותר במכירת דירה כזו הוא סגירת החוב או קבלת אישור מהבנק להעברת המשכנתא לקונה.
טיפים למכירה חכמה של דירה עם משכנתא
אם החלטתם למכור את הדירה שלכם ואתם עדיין משלמים עליה את הלוואת המשכנתא שלקחתם לצורך רכישתה, הנה כמה טיפים שיסייעו לכם לבצע את הליך המכירה בצורה חכמה ויעילה:
בדקו את כל העלויות מראש- לפני שתתחילו בתהליך המכירה לרבות חיפוש אחר קונים או פרסום הדירה למכירה, בדקו את יתרת החוב של המשכנתא הקיימת שלכם, עמלות הסילוק של המשכנתא לפני תום ההלוואה וההתחייבויות המשפטיות שלכם מול הבנק.
עבדו עם עורך דין מקרקעין– למכור דירה עם משכנתא פתוחה הוא תהליך שדורש ידע משפטי על מנת שהוא יתבצע בצורה נכונה ולא יסכן באופן כלשהו אתכם או את קונה הדירה ולכן חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין נדל"ן שתלווה אתכם בתהליך ויוודא שהעסקה מתנהלת בצורה חלקה, חוקית ונכונה.
שקלו אפשרויות מימון לרוכש החדש -אם המשכנתא שלכם בתנאים טובים, ניתן להציע לרוכש את האפשרות לגרירת המשכנתא, דבר שיכול להפוך את הדירה שלכם לאטרקטיבית יותר עבור רוכשים שגם ככה צריכים לקחת הלוואת משכנתא בכדי לרכוש דירה והדבר חוסך להם את הבדיקות הנדרשות וההליך הבירוקרטי התובעני.
- מצאו קונה עם אישור עקרוני מהבנק – בכדי להימנע מעיכובים מיותרים, כדאי לוודא מראש שהאדם שמעוניין לרכוש את הדירה שלכם קיבל אישור עקרוני למשכנתא לפני חתימה על חוזה.
- תכננו נכון את לוחות הזמנים – עליכם לוודא מראש כי המועד לפירעון המשכנתא ולרישום הבעלות על שם הקונה יתואמו כראוי וזאת בכדי למנוע מצבים של עיכובים או בעיות משפטיות.
מכירת דירה הכפופה למשכנתא היא תהליך מורכב יותר ממכירה רגילה של דירה שאין עליה משכנתא ושעבוד של הבנק המלווה. יחד עם זאת, עם תכנון נכון וליווי מקצועי ניתן לבצע גם את תהליך מכירת הדירה המדוברת בצורה יעילה וללא הפתעות בלתי צפויות.
