ליקויי בנייה הם בעיות הנדסיות או תכנוניות המתגלות בדירה או במבנה חדש או ישן, ועלולות להשפיע על איכות החיים של הדיירים ואף להוות סכנה בטיחותית. ליקויים אלו יכולים להיות קלים יחסית כך לדוגמא: חיפוי קירות לא תקין או חמורים יותר כמו בעיות בשלד הבניין, רטיבות או כשל במערכת החשמל. בישראל, חוקי הבנייה מחייבים קבלנים לתקן ליקויים במסגרת תקופת האחריות שהם מחויבים עליה בחוזה מול קונה הדירה.
אך לא תמיד קל לאכוף זאת לעיתים יש צורך לפנות להליכים משפטיים שמגיעים גם למצב של תביעות פיצויים בגין ליקויי בנייה במידה וישנם ליקויי בנייה משמעותיים ביותר שהקבלן לא מעוניין לתקן או שעבר פרק הזמן שהוא מחויב לתקן אך מדובר בליקויים משמעותיים שמראש לא היו אמורים להיות. במאמר הבא תקבלו את כל המידע על ליקויי בנייה וכיצד מתמודדים איתם בצורה נכונה ויעילה.
סוגי ליקויי בנייה נפוצים
ליקויי בנייה מתחלקים למספר קטגוריות עיקריות, כאשר כל אחת מהן יכולה להשפיע על הנכס ועל יכולתם של הקונים להשתמש בו בצורה תקינה בטווח הקצר והארוך. הקטגוריות של ליקויי הבנייה הן:
| ליקויי תכנון והנדסה – | מדובר על טעויות שנעשו בתכנון המבנה, חלוקת החללים או הפרת תקנים מחייבים, כך לדוגמא: מרווחים בלתי תקניים בין קירות, אי עמידה בתקני נגישות או יצירת שיפועים שגויים הגורמים להצטברות מים ולנזקי מים בטווח הרחוק יותר. |
| ליקויי ביצוע – | מדובר על ליקויים שנגרמו בשל עבודה לא מקצועית או שימוש בחומרי בנייה באיכות נמוכה. תופעות כמו סדקים בקירות, אריחים שנופלים, דלתות שאינן נפתחות כראוי או חוסר איטום תקין מעידים על ליקויים מסוג זה. |
| ליקויי בטיחות – | אלו הם ליקויים שעלולים להוות סכנה לדיירים. כך לדוגמא ניתן למצוא בקטגוריית הליקויים המדוברת מעקות רופפים, חיפוי קירות מתקלף, בעיות במערכת החשמל לרבות בעיות בהארקה של החשמל או אי עמידה בתקני כיבוי אש. |
| ליקויי מערכות – | ליקויי בנייה אלה יכולים לבוא לידי ביטוי בבעיות בצנרת, חשמל, אוורור או בידוד אקוסטי שאינן עומדות בתקן וגורמות למגוון בעיות בדירה שלא מאפשרות לה להיות רלוונטית למגורים נוחים. |
ליקויי בניה באחראיות קבלן או דייר?
כאשר מתגלים ליקויים בדירה או במבנה, עולה השאלה האם ליקויי בניה באחריות קבלן או דייר ומי נדרש לתקן אותם? החוק בישראל מחייב את הקבלן לתקן ליקויים שנמצאו בדירה בפרק זמן מסוים המוגדר לאחר מסירתה לקונה וזאת בהתאם לחוק המכר (דירות) פרק זמן זה כולל בו את תקופת הבדק שהיא נמשכת בין שנה לשבע שנים והדבר תלוי בסוג הליקוי. בתקופה זאת הקבלן יהיה מחויב לתקן כל סוג של ליקוי שיתגלה בדירה, אלא אם יוכיח כי הליקוי נגרם באשמת הדייר.
לאחר תקופת הבדק חלה תקופת האחראיות שבה למעשה כל ליקוי שיתגלה על ידי הדייר ידרוש ממנו להוכיח כי הוא נגרם כתוצאה מבנייה לקויה ולא כתוצאה מבלאי טבעי או שימוש לא תקין בדירה בכדי שהקבלן יתקן אותו. במידה והוא לא מצליח להוכיח זאת ונקבע כי הקבלן איננו אחראי על אותו הליקוי, רוכש הדירה יאלץ לדאוג לתיקון הליקוי באופן עצמאי.
במקרים שבהם הקבלן מסרב לקחת אחריות כאשר הוא כן נדרש לקחת אחראיות בהתאם לחוק, ניתן לנקוט בהליכים משפטיים ולפתוח תביעת קבלן על ליקויי בניה.
בדיקת ליקויי בנייה לפני קניית דירה -למה זה חשוב?
כאשר רוכשים דירה חדשה או יד שנייה, מומלץ לבצע בדיקת ליקויי בניה לפני קניית דירה באמצעות מהנדס או שמאי מקרקעין מומחה. כיום ניתן למצוא לא מעט חברות בדק בית המציעות את ביצוע הבדיקה המדוברת בצורה הטובה ביותר ומספקות דוח שמעיד על מצב הדירה לרבות ליקויים שונים שנמצאו בה. מדובר על בדיקה חשובה ביותר שכן, היא מאפשרת לחשוף בעיות נסתרות שאין לאדם רגיל שקונה את הדירה יכולת לחשוף אותן באופן עצמאי ללא ידע מקצועי או מכשור איכותי. בעיות אלה עלולות לעלות עשרות ואף מאות אלפי שקלים כאשר יש צורך לתקן אותן. בכדי למנוע מקרים של גילוי ליקוי בניה בתום החוזה, חשוב מאוד לבצע את הבדיקה המדוברת.
מה כוללת הבדיקה?
בדיקת ליקויי בנייה המתבצעת על ידי אנשי מקצוע מנוסים בתחום תכלול בה כמה סוגי בדיקות שהם:
- בדיקת יציבות המבנה ושלד הבניין.
- בדיקה לאיתור רטיבות ונזילות.
- בדיקת מערכת החשמל, האינסטלציה והבידוד האקוסטי.
- בדיקה היתרי בנייה קיימים לדירה וכן האם הדירה נבנתה בהתאם לכל התקנים המחייבים.
לאחר קבלת דו"ח ליקויים מאנשי המקצוע, ניתן לבקש מהקבלן לתקן את הליקויים לפני מסירת הדירה או לדרוש הנחה במחיר במקרה של רכישת דירה יד שנייה.
מה עושים אם הקבלן מסרב לתקן את הליקויים?
כאשר מתגלה ליקוי בנייה בתום החוזה והקבלן מסרב לתקן את הבעיה, עומדות בפני הדיירים מספר אופציות: הדיירים יכולים לשלוח מכתב רשמי לקבלן עם דרישה לתיקון הליקויים במסגרת האחריות. במידה והקבלן מסרב או לא מגיב, ניתן לבחור באיש מקצוע שיכין דוח ליקויים רשמי לצורך הגשת תביעה וכן לפנות לתביעה משפטית בבית משפט לתביעות קטנות או בבית משפט מחוזי וזאת בהתאם להיקף הנזק שנגרם בגין אותם ליקויים שנגרמו.
כאשר הליקויים חמורים ואינם ניתנים לתיקון, ניתן לדרוש פיצויים כספיים על ירידת ערך הדירה.
לסיכום, ליקויי בנייה הם בעיה נפוצה והם ללא ספק יכולים להשפיע על איכות החיים, הבטיחות והשווי הכספי של הנכס. לכן, לפני שרוכשים דירה, מומלץ לבצע בדיקת ליקויי בנייה לפני קניית דירה המוצעת לביצוע על ידי אנשי המקצוע הטובים ביותר בתחום וזאת בכדי להבטיח שהנכס במצב תקין ולמנוע הוצאות נוספות בעתיד.
כאשר מתגלים ליקויים לאחר הרכישה, יש לבדוק האם הם באחריות הקבלן או הדייר. במידה והם באחריות הקבלן והוא מסרב לתקן אותם, ניתן להגיש תביעת קבלן על ליקויי בנייה. במקרים חמורים, בהם הדירה אינה ראויה למגורים, ניתן להגיש תביעות פיצויים בגין ליקויי בנייה ולדרוש החזר כספי על הנזק שנגרם – בליווי עורך דין מקצועי בעל ניסיון בתחום המקרקעין.
בסופו של דבר, הדרך הטובה ביותר להתמודד עם ליקויי בנייה היא למנוע אותם מראש על ידי בחירת קבלן אמין, בדיקת הנכס לפני הקנייה, קבלת ייעוץ משפטי אחראי והבנה מעמיקה של הזכויות והחובות של כל הצדדים בעסקת נדל"ן. שירות משפטי איכותי ומדויק יכול לחסוך עוגמת נפש והוצאות כבדות בעתיד.
