חוזה שכירות

אחת העסקאות הנפוצות בשוק הנדל"ן היא עסקה שכירת דירה כאשר אחד השלבים החשובים ביותר בעסקה זאת הוא החתימה על חוזה שכירות. חוזה נכון ומפורט יכול להגן הן על בעל הדירה והן על השוכר, למנוע מחלוקות עתידיות ולהסדיר את הזכויות והחובות של כל אחד מהצדדים. בין אם אתם משכירים דירה או שוכרים נכס למגורים, חשוב להבין את הסעיפים החשובים בחוזה, סוגי הבטוחות שניתן לדרוש והשיטות המומלצות למניעת בעיות במהלך תקופת השכירות.

מהו חוזה שכירות ולמה הוא הכרחי?

חוזה שכירות הוא הסכם משפטי מחייב בין בעל הדירה לשוכר אשר מסדיר את תנאי השכירות ואת ההתחייבויות ההדדיות. החוזה מפרט את פרק הזמן של השכירות, גובה דמי השכירות החודשיים אותם יידרש לשלם שוכר הדירה, מועדי התשלום, חובות התחזוקה של כל צד והסכמות נוספות כגון: אפשרות הארכת החוזה ותנאי סיום השכירות.

בכדי למנוע אי-הבנות, חשוב שהחוזה יהיה מפורט ככל האפשר ויכלול התייחסות למצבים שונים כגון: יציאה מוקדמת מהחוזה, חובות השוכר לתשלום חשבונות, חלוקת האחריות על תיקונים ומקרים שבהם בעל הדירה רשאי לדרוש פינוי ועוד.

בטחונות להבטחת תשלומי השכירות

אם אתם משכירים נכס, בכדי להגן על עצמם מפני דייר שלא משלם את דמי השכירות או נזקים שהוא עלול לגרום לנכס בפרק הזמן שבו הוא מתגורר בו, כדאי מאוד שתדרשו מהשוכר בטחונות / בטוחות לחוזה שכירות. מטרתה של הכנת בטחונות / בטוחות לחוזה שכירות היא להבטיח שהשוכר יעמוד בהתחייבויותיו, ובמקרה של הפרת חוזה, לבעל הדירה תהיה אפשרות לממש את הערבויות לטובת כיסוי החוב או הנזק.

קיימים מספר סוגי בטוחות אפשריות שניתן לדרוש משוכר דירה והן:

1. ערבות בנקאית שכירות דירה – מדובר על ערבות המונפקת על ידי הבנק לטובת בעל הדירה שמהווה את אחד מאמצעי הביטחון החזקים ביותר מכיוון שהמשכיר יכול לממש אותה ללא צורך בהסכמת השוכר במקרה שבו השוכר לא משלם את דמי השכירות או במקרה שהוא הסב נזק לנכס שהוא מסרב לתקן.
2. שטר חוב – מדובר על התחייבות כספית בחתימת השוכר או ערבים מטעמו, הניתנת למימוש במקרה של הפרת חוזה.
3. פיקדון כספי – מדובר על סכום כסף שמופקד מראש בידי בעל הדירה או בחשבון נאמנות, ומשמש כערבות להבטחת תשלום שכר הדירה והתחייבויות נוספות.
4.  ערבים – לא פעם יהיה צורך בחתימה של גורמים נוספים (לרוב בני משפחה) המתחייבים לכיסוי חובות השוכר במקרה שבו הוא לא משלם את שכר הדירה או לא מעוניין לתקן נזקים שהוא גרם לדירה.

בדיקת רקע לשוכרים וערבים – למה זה חשוב?

לפני השכרת נכס, מומלץ לבצע בדיקת רקע לשוכרים וערבים בכדי לוודא שמדובר בשוכרים אמינים בעלי יכולת פיננסית לשלם את דמי השכירות בזמן.

בדיקה זו יכולה לכלול: בדיקת הכנסה והיסטוריית תשלומים, כאשר ניתן לבקש תלושי שכר או אישורי הכנסה בכדי לוודא שהשוכר מסוגל לשלם את שכר הדירה, בדיקה מול חברות האשראי בכדי לוודא שאין לשוכר חובות פתוחים או היסטוריה של חדלות פירעון, המלצות ממשכירים קודמים בכדי להבין כיצד התנהל השוכר בעבר ולא פעם גם ניתן לבדוק האם קיימים הליכים משפטיים נגד השוכר בגין אי-תשלום שכר דירה או תביעות דומות. כל אלה למעשה מאפשרים למשכיר דירה להגן על הנכס שהוא מציע להשכרה בצורה הטובה ביותר ולהימנע מסיכונים כמו תשלום שכר דירה שאיננו משולם על אף שהדייר מסרב לצאת מהנכס, פגיעות בנכס שעלולות להסב נזקים חמורים שיידרשו השקעה כספית משמעותית בתיקון ועוד.

תביעת פינוי מושכר בלי חוזה שכירות- איך זה עובד?

במקרים שבהם שוכר מסרב להתפנות מהנכס בתום תקופת השכירות, או כאשר הוא אינו עומד בתנאי התשלום, בעל הדירה יכול לפנות לעורך דין מומחה להגיש תביעת פינוי מושכר בלי חוזה שכירות.

למרות שהיעדר חוזה כתוב עשוי להקשות על ההליך המשפטי, ניתן להסתמך על ראיות אחרות כמו: תשלומי שכירות קודמים, חוזי שכירות ישנים או הודעות שנשלחו בין הצדדים. חשוב לפעול במהירות במקרה כזה מכיוון שהתהליך המשפטי עלול להימשך זמן רב.

תביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר- פתרון מהיר לבעלי נכסים

בעלי נכסים יכולים לפנות לבית המשפט בבקשה לתביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר, אם השוכר מפר את תנאי החוזה או מסרב להתפנות. ההליך המהיר מאפשר לקבל צו פינוי בתוך כ-90 ימים בלבד והוא מהווה תחליף יעיל להליכים משפטיים שעלולים להימשך חודשים ואף שנים.

הליך זה רלוונטי בעיקר במקרים של דייר שלא משלם דמי שכירות, גרימת נזק לנכס או דייר שלא מפנה את הנכס בתום החוזה. בעל הדירה אינו יכול לתבוע במסגרת זו פיצוי כספי, אך יכול להגיש תביעה נפרדת לנזקים כלכליים.

כמה זמן לוקח לפנות שוכר?

השאלה כמה זמן לוקח לפנות שוכר תלויה במספר גורמים כולל סוג ההליך המשפטי שננקט והאם השוכר משתף פעולה עם הוראות הפינוי. אם השוכר מתפנה מרצון התהליך יכול להסתיים תוך מספר שבועות בלבד, בתיאום בין הצדדים. אם נדרש הליך משפטי רגיל הוא עשוי להימשך מספר חודשים, בהתאם לעומס על בתי המשפט ולמורכבות התיק, אם מגישים את התביעה בהליך מהיר ניתן לקבל צו פינוי תוך 90 ימים. במקרה שבו השוכר מסרב להתפנות למרות צו בית המשפט, יש לפנות להוצאה לפועל, מה שעלול להאריך את התהליך במספר חודשים נוספים.

חוזה שכירות נכון ומפורט הוא כלי משפטי חיוני להגנה על זכויות המשכיר והשוכר. בכדי להבטיח שהשכירות תתנהל בצורה תקינה, מומלץ לבצע בדיקת רקע לשוכרים וערבים, לדרוש ערבות בנקאית שכירות דירה או בטוחות מתאימות וכן, לוודא שכל התנאים מוגדרים בבירור בהסכם.

כאשר מתעוררות מחלוקות, ניתן לנקוט בהליכים משפטיים כמו תביעת פינוי מושכר בלי חוזה שכירות או לפנות לתביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר בכדי לזרז את תהליך הפינוי ולהימנע מהפסדים כספיים ממושכים.