כאשר מדובר בפרויקטים נדל"ניים, שיפוצים בבניינים משותפים, תמ"א 38 או פינוי-בינוי, הסכמים עם דיירים הם אחד המרכיבים הקריטיים להצלחת הפרויקט. הסכם ברור ומדויק אשר מנוסח היטב, מבטיח כי כל הצדדים המעורבים, בין אם הדיירים עצמם, בין אם היזמים ובין אם הקבלנים, פועלים מתוך הבנה משותפת ולפי זכויות וחובות מוסדרות מראש. לכן, חשוב לכלול במסגרת הסכם התקשרות עם דיירים את כל ההיבטים המשפטיים, הכלכליים והפרקטיים הנוגעים לפרויקט הנדל"ן העומד על הפרק וזאת בכדי שהתהליך יתנהל בצורה הוגנת, שקופה וברורה.
מהם הסכמים עם דיירים ולמה הם נחוצים?
הסכמים עם דיירים הם מסמכים משפטיים המחייבים את בעלי הדירות והיזם או הקבלן, ומגדירים את התחייבויותיהם וזכויותיהם בכל שלב בפרויקט. הסכמים אלה יכולים להיערך עבור פרויקטים של התחדשות עירונית (כגון תמ"א 38 ופינוי-בינוי), שיפוץ מבנים, הסדרת חובות או התקשרות עם חברת ניהול בניין.
הצורך בהסכם ברור וחתום הוא קריטי וחשוב במיוחד בפרויקטים שבהם מעורבים לא מעט בעלי דירות. ללא הסכם התקשרות מסודר, עלולות להתעורר מחלוקות בנוגע לתנאי העסקה, ללוחות הזמנים או אפילו לאופן ביצוע העבודות. הסכם התקשרות עם דיירים הנערך על ידי עורך דין מקצועי ומנוסה בענף המקרקעין, מאפשר למנוע אי-הבנות ולהבטיח שכל הצדדים יקבלו את התמורה לה הם מצפים בסופו של דבר.
הסכם ייצוג דיירים- איך זה עובד?
לא פעם, דיירים מתאגדים יחד בכדי לנהל משא ומתן מול היזם או הקבלן וזאת על ידי חתימה על הסכם ייצוג דיירים עם עורך דין נדל"ן או חברה לניהול פרויקטים. הסכם זה מסדיר את סמכותם של הנציגים לפעול בשם כלל הדיירים ומגדיר את תהליך קבלת ההחלטות בפרויקט. הסכם זה הוא הסכם חשוב במיוחד שכן, אם אין הסכם מהסוג שעליו חתומים כלל הדיירים, במידה ותתקבל החלטה כלשהי על ידי נציגי הדיירים שנבחרו אך לא כל הדיירים חתמו על ההסכם המסמיך אותם לקבל את ההחלטות או לנהל את המשא ומתן, הם עלולים לבוא בטענות כלפיהם ולסתור את דבריהם או החלטותיהם מול הקבלן או היזם ולכן, מעבר לעובדה שעריכת הסכם מהסוג היא דבר חשוב ביותר, יש לוודא שההסכם יהיה חתום על ידי כלל הדיירים המיוצגים.
היתרונות העיקריים של הסכם ייצוג דיירים הם:
- הבטחת שקיפות בתהליך המשא ומתן
- יצירת כוח מיקוח מול היזם לקבלת תנאים טובים יותר
- שמירה על האינטרסים של כל בעלי הדירות
- הבטחת ליווי משפטי לכל שלבי הפרויקט
ללא הסכם מסודר, דיירים עלולים למצוא את עצמם במצב בו כל החלטה מתקבלת בנפרד, מה שמוביל לאי-סדר ולסיכון גבוה לכך שיהיו תקלות לאורך הדרך.
מה כולל הסכם עם דיירים?
הסכמים עם דיירים נכתבים בהתאמה לפרויקט ולצרכים הספציפיים של הדיירים, אך לרוב הם כוללים את הסעיפים הבאים:
ראשית כל, ההסכם יתאר את הפרויקט, את מטרת ההסכם, את היקף העבודות ואת הצדדים המעורבים. שנית, ההסכם יפרט את לוחות הזמנים שנקבעו לפרויקט שהם מועדי התחלה וסיום משוערים, נקודות בדיקה ואבני דרך חשובות בפרויקט. מעבר לכך, ההסכם יפרט את התנאים הכלכליים כלומר, מהי התמורה שכל דייר יקבל, בין אם מדובר על תוספת שטח, חניה, שיפוץ של הדירה שלו ועוד. כמובן שההסכם יכלול גם את זכויות וחובות הדיירים, כולל מגבלות על שינויים בפרויקט, חובת התייעצות מול נציגות הדיירים וכו'.
הסכם מקצועי חייב לכלול סעיף אשר מורה על האחראיות של הקבלן והיזם כולל ערבויות וביטוחים שהם צריכים להציג וכן התחייבות שלהם לתקן ליקויים שונים. כמו כן, הוא יפרט מנגנון ליישוב סכסוכים שבו יהיו דרכים לפתירת מחלוקות בין הדיירים ליזם באופן שמקובל
עיגון הסכמות דיירים בהסכם זכויות
פרויקטים של התחדשות עירונית או שיפוץ מבנים מחייבים יצירת הסכם התקשרות עם דיירים, אך יש לוודא שהזכויות של כל הצדדים מעוגנות גם ברמה המשפטית. עיגון הסכמות דיירים בהסכם זכויות מבטיח כי ההתחייבויות הכתובות לא יישארו בגדר הבטחות אלא יקבלו תוקף משפטי מחייב, כך שאם היזם או הקבלן לא יתנהלו בהתאם להתחייבויות תהיה אפשרות לתבוע אותם על הפרת הסכם.
חלק מרכזי בעיגון הסכמות דיירים בהסכם זכויות הוא לוודא שכל דייר חותם על המסמך מרצונו החופשי, מתוך הבנה מלאה של תנאיו. מומלץ שכל הסכם ילווה בעורך דין המתמחה בנדל"ן ובהתחדשות עירונית, אשר יוודא שהדיירים מקבלים את ההגנה המשפטית הנדרשת, שהם מבינים על מה הם חותמים בדיוק, מה החוזה המדובר דורש מהם וכי הם חותמים עליו מרצונם החופשי.
מה היתרון בבחירת גורם מקצועי לניהול ההסכמים
בכדי להבטיח שההסכם מנוסח בצורה מקצועית ושומר על האינטרסים של הדיירים, מומלץ לפנות לגורם מנוסה שמומחיותו היא בעריכת הסכם התקשרות עם דיירים או הסכם ייצוג דיירים. גורם כזה יידע כיצד לגבש הסכם מקיף שמצד אחד יגן על זכויות הדיירים ומצד שני יאפשר ליזם לעבוד בצורה חלקה וללא עיכובים.
אנשי מקצוע המציעים את שירותיהם בתחום ייעוץ או עריכת הסכם עם דיירים מציעים למעשה ליווי מקצועי לכל אורך הדרך ומתמחים ביצירת הסכמים מותאמים אישית לכל פרויקט בהתאם לצדדים בו, תוך דגש על שמירה על האינטרסים של הדיירים והבטחת הצלחת הפרויקט. לכן, חשוב לבחור באנשי המקצוע הטובים ביותר בתחום זה.
