הסכם מכר הוא מסמך משפטי מחייב שנחתם בין מוכר לקונה, ובו נקבעים התנאים למכירת נכס – בין אם מדובר בדירת מגורים, מגרש, עסק או כל נכס אחר. זה אולי נשמע פשוט, אבל למעשה מדובר באחד המסמכים המורכבים ביותר שכל אדם ייתקל בו במהלך חייו. אם אתם לקראת חתימה על הסכם מכר, הגעתם למאמר הנכון. במאמר הבא נסקור מהו הסכם מכר במקרקעין, מה החשיבות של עורך דין הסכמי מכר, אילו סעיפים חייבים להופיע בכל חוזה מכר, מה צריך לדעת כשמבצעים עסקת מכר ומה הסכנות שצריך לקחת בחשבון בכל עסקה כזו. חשוב לא פחות – נעזור לכם גם להבין איך לבחור עורך דין טוב באמת לצורך עריכת הסכם מכר.
הסכם מכר – הסבר ראשוני
הסכם מכר הוא חוזה משפטי שמפרט את כל תנאי העסקה בין מוכר לקונה. זה יכול להיות הסכם מכר לדירת מגורים או להשקעה. בין היתר מצוין בהסכם המכר מהו הנכס, מתי יועבר, מה המחיר, מתי יתבצע התשלום, האם יש תנאים מתלים, אילו מיסים חלים על כל צד, אילו ערבויות יינתנו ועוד.
למעשה, חוזה מכר הוא המסגרת המשפטית המחייבת של כל עסקת מכר. בלעדיו – העסקה לא תצא אל הפועל. בישראל, כל הסכם מכר במקרקעין חייב להיות בכתב, בהתאם לחוק המקרקעין, מה שהופך את הליווי המשפטי של עורך דין הסכמי מכר לקריטי במיוחד. בכל הסכם מכר יש לשים לב לפרטים הקטנים לצד הפרטים הגדולים ולהבין לעומק מה כתוב בחוזה על מנת למנוע בעיות עתידיות. בשל ריבוי הפרטים והשפה המקצועית ליווי של עורך דין הוא בגדר חובה לרכישות קטנות וגדולות.
הסכם מכר לדירת מגורים – מה חשוב לברר לפני
לפני החתימה על החוזה ואפילו לפני הניסוח הראשוני יש כמה דברים שחשוב מאד לברר. חשוב שתכירו את המושגים הבאים וכשאתם מדברים עם עורך הדין שלכם בשיחה הראשונית הציגו שאלות העוסקות במונחים אלה.
- חריגות או חובות– לפני כל הסכם מכר יש לוודא שאין חריגות בנייה, חובות ארנונה או עיקולים.
- מס רכישה ומס שבח– מס הוא אחד הדברים הכי חשובים בכל עסקה. תבואו שאתם מבינים מי משלם, כמה, והאם יש זכאות להקלות במס.
- טיפול במשכנתא קיימת– אם יש חוב על הדירה – צריך לפרט איך תתבצע מחיקתו.
- רישום זכויות– מתי תירשם הערת אזהרה, מתי תעבור הבעלות בפועל, ועוד.
כל הדברים האלה דורשים עבודה עם איש מקצוע שמכיר היטב את המונחים ואת החוק ויכול לנסח בצורה נכונה של כל הסעיפים השונים הנוגעים לנכס.
בהסכם מכר הניסוח הוא לב העניין
שגיאה אחת בניסוח של הסכם מכר, חוסר תשומת לב לסעיף מסוים, או אפילו מילה חסרה – עלולים להוביל לאובדן כספי משמעותי, עיכובים ברישום הנכס ואף, במצבים מסוימים לתביעות משפטיות.
כדי לעזור לכם להבין יותר לעומק מה חשוב שיהיה כתוב ומנוסח נכון, אספנו כמה דוגמאות נפוצות לסעיפים רגישים במיוחד –
- תנאים מתלים– לדוגמה, קבלת אישור מהבנק למשכנתא או הסרת עיקול.
- לוח תשלומים מדויק– כולל פירוט אופן התשלום, אמצעי התשלום, מועדים מדויקים.
- ערבויות וביטחונות– כמו ערבות בנקאית, המחאה ביטחונית, רישום הערת אזהרה.
- שימושים מותרים בנכס– חשוב במיוחד במקרים של הסכם מכר במקרקעין מסחרי.
ככה תבחרו עורך דין מתאים
אחת ההחלטות הכי חשובות שתקבלו במהלך עסקת מכר היא הבחירה של עורך דין הסכמי מכר שייצג אתכם. עורך דין טוב הוא עורך דין רב פעלים. מדובר באיש מקצוע שאמור להבין לא רק את החוק, אלא גם את התחום המסחרי, את שוק הנדל”ן, את ההתנהלות מול רשויות המס, ואת הנפשות הפועלות בצד השני. הבחירה של עורך דין טוב היא קריטית להצלחת העסקה כולה. לכן ריכזנו עבורכם את העקרונות המובילים בבחירת עורך דין לליווי של הסכם מכר.
ניסיון רלוונטי
ניסיון הוא אחד הדברים הכי חשובים. עורך דין נדל"ן מנוסה ידע איזה מלכודות עלולות להיווצר, איזה רגישויות מיוחדות יש במקרה הספציפי שלכם וגם איך לנסח את כל הסעיפים בצורה שתגן עליכם. אל תחששו לשאול אותו האם הוא כבר טיפל במקרים רבים של הסכם מכר לדירת מגורים. אם מדובר בעסקה מורכבת חשוב לוודא שיש לו ניסיון גם בעסקאות מורכבות כגון ירושות, הסכמי קומבינציה, נכסים עם חריגות בנייה ועוד. עורך דין שמכיר את כל הטריקים בשוק – יידע גם איך להגן עליכם.
זמינות ויחסי אנוש
אתם הולכים לבלות עם עורך הדין הזה תקופה לא קצרה – בפגישות, בשיחות טלפון, בהתכתבויות עם הבנק או הטאבו. כדאי שזה יהיה מישהו שמתקשר היטב, זמין עבורכם ומסביר בסבלנות כל סעיף. עורך דין טוב יגרום לכם להרגיש שאתם בידיים טובות ויסביר לכם את ההתנהלות בצורה בהירה ומפורשת. זה חשוב במיוחד כי כך תוכלו לקבל את ההחלטות הנכונות.
המלצות וחוות דעת
המלצות מלקוחות קודמים הן מצרך יקר. חפשו ביקורות בגוגל, שאלו חברים שעברו תהליך דומה, בדקו את הרושם הכללי שלו. עורך דין טוב להשגת הסכם מכר לדירת מגורים איכותי – הוא כזה שהלקוחות הקודמים שלו סיימו איתו את העסקה בחיוך, ולא בתחושת תסכול, ובמקרים כאלה הם ישמחו להמליץ עליו.
לסיכום, אם אתם מוכרים או קונים נכס – אל תתפשרו. עסקת מכר היא אירוע כלכלי קריטי. נסחו הסכם מכר במקרקעין בעזרת עורך דין הסכמי מכר מנוסה, אל תסתמכו על חוזה סטנדרטי מהאינטרנט ואל תמהרו לחתום. גם אם מדובר בדירה קטנה, חוזה מכר שנכתב נכון יחסוך לכם אלפי שקלים, כאבי ראש – ולעיתים גם הליכים משפטיים. כל עריכת הסכם מכר צריכה להיעשות בשיקול דעת, בזהירות ובשיתוף פעולה עם מומחה שמבין את השפה המשפטית – ויודע גם לתרגם אותה לשפה שלכם. בהצלחה!
